나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8431 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제101동 제11층 제1102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8431 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제101동 제11층 제1102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8431
• 주소: 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제101동 제11층 제1102호
• 감정가: 278,000,000원
• 최저가: 177,920,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8431 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제101동 제11층 제1102호 | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 177,920,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8431 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제101동 제11층 제1102호

용도: 다세대주택

감정가: 278,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 권OO / 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.88제곱미터 (약 4.80평)

건물면적 (전용면적): 23.53제곱미터 (약 7.12평)

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 '방화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 신축 및 구축 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 준주거지역 내 주상용 건부지입니다. 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 '공항시장역'이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 사항

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 속하여 용도 활용도가 높으나, 김포공항 인근의 특성상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어 협조구역(위탁고도 제한) 등의 각종 공항 관련 규제에 저촉됩니다. 이는 향후 재개발, 재건축 및 리모델링에 제약 사항으로 작용할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 부동산강제경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다.

3.2. 임대차 및 특이 사항

주의사항으로 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력 문제를 인수하지 않아도 된다는 조건이므로, 권리 관계가 비교적 명확해질 수 있다는 점에서 긍정적입니다. 다만, 실제 대항력 포기 확약 여부 및 명도 과정의 변수를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 현황 및 시설

4.1. 건물의 구조 및 이용 상태

2021년 준공된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 중 11층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시창호 등입니다. 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

4.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다.

5. 심층 분석

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 준주거지역 일대는 인근 마곡지구의 배후 주거지 성격을 가지며, 지하철역과 가까워 소규모 근린생활시설 및 상가들이 형성되어 있습니다. 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

5.2. 생활 정보

주변에 방화중학교 등 학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 도보 거리에 지하철 9호선이 위치하여 서울 서남부 및 강남권 접근성이 뛰어납니다. 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설이 근접하여 생활 만족도는 높은 것으로 예상됩니다.

5.3. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 공항 인접에 따른 소음 문제와 각종 공항시설법에 의한 규제입니다. 수평표면구역 및 대공방어 협조구역 등의 규제는 향후 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로, 입찰 전 구체적인 규제 내용을 확인하는 것이 필수적입니다. 또한, 내부 상태를 확인하지 못하고 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태 및 명도 시 발생하는 비용에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

5.4. 주변 혐오시설

검색 결과, 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상기 5.3항에서 언급된 바와 같이 김포공항 인접으로 인한 소음 문제가 가장 큰 비선호 요인이자 잠재적 리스크입니다.

6. 종합 의견

6.1. 종합 평가

본건은 교통이 편리한 준주거지역 내 소형 다세대주택으로, 전용면적 약 7평대의 1~2인 가구에 적합한 물건입니다. 대항력 포기 조건으로 권리분석 리스크가 상당 부분 해소될 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 공항 규제 및 소음 문제를 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

지하철 9호선 역세권 입지와 마곡지구 배후 주거지라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. 감정가 대비 시세차익 가능성을 검토하고, 공항 규제 문제를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 성공 투자의 관건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계