나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7387 [1] 서울특별시 양천구 신월동 185-28 서래하우스 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.03.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""양서중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2021년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층건내
제3층 제303호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(단지형다세대)(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, ""단지형다세대"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7387 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 185-28 서래하우스 제3층 제303호

물건종별: 다세대주택 (단지형다세대)

감정가: 224,000,000원

토지면적: 21.53㎡ (약 6.51평)

건물면적: 25.69㎡ (약 7.77평)

준공년도: 2021년 1월 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""양서중학교"" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북측 및 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경7387, 주택도시보증공사 신청, 2025-01-22 접수)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2021-01-29, 김민우 외 2명

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2021-04-16, 김성희

* 주택임차권: 박현경 (2021-03-26 전입, 2021-02-16 확정, 2023-05-09 배당신고). 등기부상 말소 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-01-22 접수). 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 관련 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인 (김홍석):

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-19

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 권리관계를 명확히 파악하기 어렵습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* * 임차인 (주택도시보증공사 - 박현경):

* 보증금: 227,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-26

* 확정일자: 2021-02-16

* 배당신고일자: 2023-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG로부터 임차보증금 반환을 보증받은 것으로 보이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 본 건의 특별매각조건(HUG 인수조건 변경, 임차인 대항력 포기 조건)과 관련하여 매수인의 인수 여부 및 매각 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 신축급 다세대주택의 경우 3.3㎡당 약 580만원 ~ 620만원 선에서 거래되고 있습니다 (2017년, 2019년 준공 다세대주택 사례 기준).

* 본건(2021년 준공, 25.69㎡)의 감정가 224,000,000원은 3.3㎡당 약 850만원 수준으로, 면적을 고려하더라도 비교적 높게 책정된 것으로 볼 수 있습니다. 다만, 신축 연식 대비하여서는 시세의 하한선에 접근할 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 양서중학교 인근에 위치합니다.

* 주요 편의시설: 다세대, 다가구, 아파트 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 건축물 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김홍석 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 권리관계 확인 및 명도 과정에서 복잡성을 야기할 수 있으며, 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 매수인에게 HUG 보증금 관련 승계 또는 포기 조건이 적용될 수 있으며, 이는 매수인의 실제 부담을 결정하는 중요한 요소이므로, 입찰 전 HUG 및 관련 당사자와의 명확한 확인이 필수적입니다. 특히 HUG가 보증한 금액(227,000,000원)과 감정가(224,000,000원)의 차이를 고려한 배당 여부도 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 공항소음 방지구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 즉각적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 좋은 입지조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 복잡한 특별매각조건으로 인해 권리분석 및 명도 절차에 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사 및 법률 자문을 거친 후 입찰 참여를 결정하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 유지보수 비용이 적게 발생할 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 감정가 잠재력: 복잡한 권리관계와 특수 조건으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 감정가 이하 또는 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 신월동 지역의 지속적인 발전 가능성과 주택 수요를 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 감정가: 224,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 준공 연도(2017년, 2019년)의 다세대주택 시세는 302,000,000원에서 329,000,000원 수준이며, 3.3㎡당 약 580만원 ~ 620만원으로 분석됩니다.

* 본건의 감정가 224,000,000원을 3.3㎡당으로 환산 시 약 850만원으로, 면적 대비 시세가 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

* 잠재적 리스크 및 부대 비용 고려:

* 대항력 있는 임차인(김홍석)의 명도 비용 및 소요 시간, HUG 관련 조건 이행 및 추가 발생 가능한 비용 등을 고려해야 합니다.

* 법원 진행 수수료, 취득세, 등기 관련 비용 등 제반 부대 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 권리관계의 복잡성과 명도 리스크를 감안할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 190,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서, 권리관계 확인 및 명도 협상 결과에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가: 210,000,000원 (감정가 및 시세 하단부를 고려한 보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.