나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7547 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7547 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경7547
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로29길 76, 제6층 제602호 (화곡동, 포르테하임)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경7547 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로29길 76, 제6층 제602호 (화곡동, 포르테하임) | 감정가: 428,000,000원 | 최저가: 219,136,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경7547 (1)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제6층 제602호

용도

다세대주택 (도시형생활주택)

감정가

428,000,000원

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산강제경매

소유자/채무자/채권자

소유자: 고OO / 채무자: (정보 없음) / 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 및 면적

토지면적

24. 99㎡ (약 7.56평, 토지 지분율 2499)

건물면적 (전용면적)

41. 20㎡ (약 12.45평, 건물 지분율 4120)

건물구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제6층 제602호

사용승인일

2021.05. 18. (준공 4년차 신축급)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 완비.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 서울 주요 업무지구 접근성이 무난한 편으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거 편의성이 높습니다. 다만, 공항시설법에 따른 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제가 복합적으로 적용되어 있어, 향후 증축이나 재개발 시 고도 제한이 발생할 수 있습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매의 종류 및 채무관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자가 강제집행을 통해 부동산을 매각하는 절차입니다. 소유자(고OO)와 채무자가 동일인일 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 대항력 및 인수 조건 (핵심 사항)

가장 중요한 주의사항으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이 명시되어 있습니다.

분석

통상적으로 선순위 임차인이 존재할 경우 매수인이 보증금을 인수해야 하는 큰 위험이 있지만, 본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로, 낙찰자는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다. 이는 권리 관계상 매우 안전한 물건으로 평가됩니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 상권 및 생활정보

본 건은 초등학교와 인접하며 다세대 및 아파트가 혼재하는 주거 지역이므로, 생활 편의시설 및 근린상권이 잘 형성되어 있습니다. 기본적인 병원, 마트, 학원 등은 근거리에서 이용 가능하며, 5호선 화곡역 상권을 이용할 수 있는 범위에 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크 (Nuisance Risk)

공법상 제한사항에 공항 관련 규제(수평표면구역 등)가 다수 포함되어 있어, 김포공항과의 거리나 항공기 항로에 따라 소음 등의 환경적 요인이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 화곡동 일대 공통의 리스크이나, 투자 전 현장 방문 시 소음 정도를 직접 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급의 도시형생활주택(다세대)으로서, 건물 이용상태 및 설비 내역이 양호합니다. 5호선 화곡역 인근으로 교통 환경이 무난하며, 특히 권리분석상 가장 큰 리스크인 선순위 임차인의 대항력 문제가 공사의 포기 조건으로 해소되어 안정적인 입찰이 가능한 우량 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 건물

2021년 사용승인으로 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 건물 가치가 높게 유지되고 있습니다.

안전한 권리 관계

주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 복잡한 임차인 권리 관계의 인수 위험이 없습니다.

실거주 및 임대수익 적합

전용면적 41.20㎡ (약 12.45평)으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합하며, 인근 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

합리적인 감정가

토지 면적 대비 감정가(4억 2,800만원)가 주변 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 조사 후 입찰가 산정 필요.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계