나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경86082 [1] 경기도 양주시 덕정동 210-2 청담마을 408동 13층 1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 <고암중학교> 남측에 위치하며 주위는 아파트단지,초,중고등학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하는 등 제반 입지여건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 아파트 단지 주변으로 버스정류장과 북서측 근거리로 덕정역(1호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 지상20층 건 내 제408동 제1303호(사용승인일:2001.06.11)
외벽: 몰탈위 페인트마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사)
창호: 하이섀시창호 등으로 마감되었음.

이용상태

아파트(방4, 욕실2, 주방, 거실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 급탕설비, 난방설비, 옥내소화전, 주차장, 승강기, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

아파트 부지로 조성된 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 주변으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있고, 남동측 근거리로 3번국도와 북동측 원거리로 수도권제2순환고속도로(파주-양주) 양주IC가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발:덕정1지구), 중로1류(폭20m-25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2024타경86082 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕정동 210-2 청담마을 408동 13층 1303호

용도: 아파트

감정가: 301,000,000원

토지면적: 51.52㎡ (약 15.6평)

건물면적: 93.01㎡ (약 28.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠케이비제이십차유동화전문

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 양주시 덕정동 소재 고암중학교 남측에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 초중고등학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거지로서 일반적인 입지여건을 갖추고 있습니다. 해당 물건지는 상대보호구역 및 절대보호구역 내에 위치합니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 아파트 단지 주변으로 버스정류장이 있고 북서측 근거리에는 덕정역(1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지 주변으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으며, 남동측 근거리에는 3번 국도, 북동측 원거리에는 수도권제2순환고속도로 양주IC가 위치합니다.

2.4. 토지이용계획

해당 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발:덕정1지구)이며, 중로1류(폭20m-25m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2012년 6월 12일 접수된 국민은행 근저당(을1)입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리(후순위 근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 92,517,007원입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 자료상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 특별히 인수해야 할 임차인 정보는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

주변에 다수의 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 덕정역 상권을 이용하는 것도 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건축구조: 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕, 지상 20층 건물 내 13층 1303호

* 사용승인일: 2001년 6월 11일

* 이용상태: 아파트 (방4, 욕실2, 주방, 거실, 발코니 등)

* 설비내역: 급배수, 위생, 급탕, 난방, 옥내소화전, 주차장, 승강기, 방송설비 등

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 청담마을(주공4단지)

* 세대수: 960세대 (12개동)

* 총 주차대수: 506대 (세대당 약 0.53대)

* 최고층: 24층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연도

2001년 준공된 아파트로, 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

6.2. 주차 공간

총 주차대수 506대로, 960세대 대비 주차 공간이 다소 부족하여 주차 스트레스가 발생할 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로 채권 양도 등이 이루어졌으나, 현재까지 제공된 정보상으로는 권리 소멸에 문제가 없는 것으로 판단됩니다.

6.4. 주변 환경

주변 학교 인근 지역에서 청소년 유해환경 지도·단속이 이루어지고 있으나, 본 물건지에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕정동 소재 청담마을 아파트로, 주변 편의시설 및 교통 환경은 양호한 편입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없으며, 경매 감정가 301,000,000원 대비 최근 실거래가를 고려하여 입찰가 산정이 필요합니다.

2001년 건축으로 노후화가 진행되었고 주차 공간이 부족한 점은 고려해야 할 사항입니다. 또한, 주변 학교 인근 지역의 청소년 유해환경 단속 사항이 있으나, 본 물건에 직접적인 악영향을 주는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 양주시는 최근 개발 계획과 교통망 확충으로 미래 가치가 기대되는 지역입니다.

* 권리관계가 명확하여 안정적인 취득이 가능합니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교하여 합리적인 낙찰가 결정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(93.01㎡)의 아파트 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 27일: 260,000,000원 (12층)

* 2026년 7월 8일: 305,000,000원 (5층)

이 외 107.9㎡ 면적이 305,000,000원(14층)에 거래된 사례도 있습니다.

제공된 자료에 따르면 본 물건(93.01㎡, 13층)의 적정 시세는 약 290,000,000원에서 310,000,000원 사이로 추정됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 현재 시세 및 낙찰 경쟁률을 고려하여 감정가의 100%~105% 수준을 상회하는 범위에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 290,000,000원에서 310,000,000원 사이를 제안합니다.

(단, 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.