나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6417 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1322 신정이펜하우스2단지 제206동 제1층 제103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ""신은초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 자연공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제206동 제1층 제103호로서,
(사용승인일: 2011.04.18)

외벽: 몰탈위 페인팅, 외장석붙임 마감 등,
창호: PVC샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장 시설, 화재탐지설비 , 옥내소화전 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지에 위치한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 본건 진출입도로를 통하여 남측 신월로에 진입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 비오톱1등급(2015-06-18)(저촉)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 조사 거부 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 부동산정보업체의 도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6417 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1322 신정이펜하우스2단지 제206동 제1층 제103호

용도: 아파트

감정가: 80,000만원 (8억원)

토지면적: 108.41㎡ (약 32.8평)

토지지분: 108.414㎡ (약 32.8평)

건물면적: 84.51㎡ (약 25.6평)

건물지분: 84.51㎡ (약 25.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 로OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 없음

특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

2.

3. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신은초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 자연공원 등이 혼재된 지역입니다.

4. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

5. 토지 및 인접 도로상태

토지는 인접 도로 대비 평지에 위치한 부정형으로, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로가 잘 개설되어 있으며, 본 건으로 진출입하는 도로는 남측의 신월로로 연결됩니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 도로(접합) 구역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 교육환경보호구역(강서양천교육지원청 확인 요망), 상대보호구역(강서양천교육청 확인 요망), 국민임대주택단지예정지구, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 비오톱1등급(2015-06-18)(저촉) 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

2.

3. 권리분석 요약

말소기준권리는 2021년 11월 23일 접수된 신한은행 근저당권(을7)이며, 본 물건에 등기된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위의 권리나 임차권 등을 인수하지 않아 비교적 권리관계가 깨끗한 물건입니다.

4. 주요 등기사항

* 근저당권: 신한은행(을7, 말소기준권리), 로진자산관리대부주식회사(을12, 말소), 제이비우리캐피탈주식회사(을12-1, 말소)

* 전세권설정: 로진자산관리대부주식회사(을13, 말소)

* 강제경매: 이명옥(갑9, 말소)

* 임의경매: 로진자산관리대부(갑10, 말소)

5. 등기부채권 총액

총 637,200,000원 (6억 3,720만원)

6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재하나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 임차인 현황

* 임차인: 로 자산관리대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원 (500만원)

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 금액이 미상인 임차인은 없으나, 본 임차인은 대항력이 없으므로 인수할 보증금은 없습니다.

8. 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

2.

3. 주변 상업 시설

본 물건은 주거 단지 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 이를 통해 단지 내 및 인근 주민들의 편의를 지원하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

3. 아파트 기본 정보

* 아파트명: 신정이펜하우스2단지

* 주소: 서울특별시 양천구 신정동 1322

* 총 세대수: 472세대

* 동수: 20동

* 사용승인일: 2011년 04월 18일

* 최고층: 7층, 최저층: 0층

* 주차대수: 총 667대 (지상 21대, 지하 기계식 622대, 실외 기계식 24대)

4. 건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트구조 평지붕으로, 2011년 4월 18일에 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 외장석붙임 마감이며, 창호는 PVC샷시입니다. 난방, 위생, 급배수, 승강기, 주차, 화재탐지, 옥내소화전 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 면적 정보

* 전용면적: 84.51㎡ (약 25.6평)

* 건물 전체 면적: 84.51㎡ (약 25.6평)

* 토지 지분 면적: 108.41㎡ (약 32.8평)

* 아파트 단지 총 면적: 52,407.82㎡ (약 15,859평)

* 아파트 단지 전용 면적: 39,672.09㎡ (약 12,000평)

6. 주변 편의시설

* 학교: 신은초등학교 북서측 인근 위치

* 기타: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설 포함.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3. 중복사건

동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중인 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차의 혼란이나 취하 가능성 등을 내포하므로, 관련 법원에 반드시 확인이 필요합니다.

4. 현황 조사 미비

현 거주인의 조사 거부로 인해 내부 구조, 이용 상황, 확장 여부 등이 집합건축물대장 및 건축물현황도 등 공부상의 내용과 다소 상이할 수 있습니다. 또한, 임대 관계 또한 미상으로 파악되었습니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태

* 교육환경보호구역 및 상대보호구역: 학교 주변으로 교육 관련 법규의 적용 여부 및 제한 사항을 강서양천교육청을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 비오톱 1등급 (저촉): 생태계 보전 관련 법규에 따른 건축 및 이용상 제한이 있을 수 있습니다.

* 국민임대주택단지예정지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등: 향후 재건축, 개발, 재산권 행사 등에 제약이 따를 수 있는 규제 사항입니다.

6. 혐오시설 여부

주변 환경은 아파트 단지, 학교, 공원 등으로 구성되어 있어 통상적인 혐오시설의 직접적인 영향은 없어 보입니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

2.

3. 본 물건은 서울 양천구 신정동에 위치한 신축급 아파트로서, 지역 내에서의 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수할 특별한 권리가 없어 비교적 안전한 투자 대상이 될 수 있습니다.

하지만 중복사건, 현황 조사 미비, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한 사항들이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 이러한 부분들을 충분히 인지하고, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3. * 양천구 신정동 지역의 안정적인 주거 수요

* 2011년 준공으로 비교적 신축에 속하는 아파트

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적을 가능성

* 단지 내 편의시설 및 인근 교육시설 이용 용이

1.8. 예상 입찰가

2.

3. 시세 분석

* 최근 매매 사례 (2026년 4월~5월):

* 84.96㎡: 72,500만원

* 114.98㎡: 95,000만원

* 84.51㎡: 77,000만원

* 본 물건의 건물면적은 84.51㎡(약 25.6평)으로, 최근 동일 면적의 매매 사례는 77,000만원(7억 7천만원)입니다.

* 감정가는 80,000만원(8억원)입니다.

4. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가가 8억원이고, 최근 동일 면적의 매매가가 7억 7천만원임을 고려할 때, 경매 시장에서의 낙찰가율, 1층이라는 점, 그리고 중복사건 및 현황 조사 미비 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수할 보증금이 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정은 필요하지 않습니다.

따라서, 7억 5,000만원 ~ 7억 9,000만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이는 시장 상황, 경쟁 구도, 물건에 대한 추가 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.