나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4555 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4555 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경4555
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로41길 70(화곡동), 제2층 제202호 (화곡동, 시그니엘6)
• 감정가: 296,000,000원
• 최저가: 189,440,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경4555 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로41길 70(화곡동), 제2층 제202호 (화곡동, 시그니엘6) | 감정가: 296,000,000원 | 최저가: 189,440,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 경매 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제2층 제202호 다세대주택에 대한 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경4555 (1)이며, 감정가는 296,000,000원으로 책정되었습니다.

소유자 및 채무자는 허OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

1.2. 면적 및 구조

본건은 2020년 9월 16일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 2층에 위치합니다.

용도는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

토지 면적: 19.95$\text{m}^2$ (약 6.03평)

건물 면적 (전용면적): 29.36$\text{m}^2$ (약 8.88평)

토지/건물 지분율: 토지 1995 / 건물 2936

제시외 면적: 없음

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 화곡역 북서측 인근에 위치한 역세권 다세대주택 밀집 지역입니다.

주위환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건은 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

토지는 인접도로 대비 등고평탄한 정방형이며, 남동측으로 소로변의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 권리 분석

본건은 채무자 소유의 부동산에 대한 강제경매 사건으로 진행됩니다.

가장 중요한 권리관계 특이사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건"으로 매각이 진행된다는 점입니다.

일반적으로 임차인 대항력은 매수인이 인수해야 하는 위험 요소이나, 본건은 채권기관의 대항력 포기로 인해 매수인이 명도(점유 이전)에 대한 부담을 상당 부분 덜 수 있는 매우 유리하고 안전한 조건입니다.

따라서, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 위험은 매우 낮다고 판단됩니다.

2.3. 상권 및 생활정보

본건은 5호선 화곡역 도보 약 10분 거리에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

주변에는 편의점, 재래시장, 식자재마트 등 기본적인 편의시설들이 잘 갖추어져 있어 일상생활 편의성이 높습니다.

주변은 주거환경이 양호하고 조용한 편이며, 주로 신축빌라나 다세대주택이 밀집된 주거 밀집지역의 특성을 보입니다.

혐오시설 관련하여, 검색된 정보에서 본건 인근에 직접적인 대규모 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 일반적인 도시형생활주택 밀집지역에서 발생할 수 있는 소음이나 주차 문제는 상시 잠재된 리스크로 볼 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 리스크는 사실상 최소화되었으나, 매각 조건이므로 입찰 전 반드시 해당 내용을 재확인해야 합니다.

지역적 리스크: 본건이 속한 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 다양한 제한이 설정되어 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

시장 리스크: 도시형생활주택 밀집지역의 특성상 유사 물건과의 경쟁 심화로 인한 임대 수익률 변동 가능성은 상존합니다.

3.2. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동 소재의 비교적 신축급(2020년 사용승인) 도시형생활주택으로, 5호선 화곡역을 이용할 수 있는 준역세권 입지를 갖추고 있습니다.

가장 큰 장점은 경매 진행 시 매수인에게 가장 큰 부담이 되는 임차인의 대항력 문제를 채권자 측에서 해소해주는 조건으로 진행되어, 권리관계가 '클린'한 상태로 인수할 수 있다는 것입니다.

이는 성공적인 명도를 위한 시간과 비용을 절약해 주므로 투자 안전성이 매우 높은 물건으로 평가할 수 있습니다.

소형 평형으로 전월세 수요가 꾸준하며, 저금리 기조가 유지될 경우 실거주 또는 소액 임대 사업용으로 적합합니다.

3.3. 투자 포인트

권리 안전성: 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 권리분석 및 명도 리스크가 극히 낮아 초보 투자자에게도 유리합니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하여 임차 수요가 풍부한 역세권 입지입니다.

신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 내외부 상태가 양호하며, 기본적인 설비(승강기, 난방 등)가 완비되어 있어 추가적인 보수 비용 부담이 적습니다.

소액 투자 가능성: 전용면적 약 8.88평의 소형 주택으로, 감정가를 기준으로 하더라도 소액으로 접근이 용이하여 투자 초기 진입 장벽이 낮습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계