나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9648 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-186 한신에이스빌 제비동 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9648 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-186 한신에이스빌 제비동 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9648 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-186 한신에이스빌 제비동 제5층 제502호 | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 209,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9648 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9648 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-186 한신에이스빌 제비동 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 262,000,000원

토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

토지 지분율: 1824.6 (해당 지분율은 실제 면적 대비 산정된 것으로 보이며, 토지 면적 18.25㎡가 실제 지분 면적입니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.00㎡ (약 10.29평) (전용면적 기준)

건물 지분율: 3400 (해당 지분율은 실제 면적 대비 산정된 것으로 보이며, 건물 면적 34.00㎡가 실제 지분 면적입니다.)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각 진행됨.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 남서측 인근에 서울문교초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매 진행 시 가장 주의해야 할 사항은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 인수되는 임차권이 없어 명도에 대한 부담이 줄어들 수 있음을 시사합니다. 다만, 해당 조건의 정확한 이행 여부 및 서류 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 독산동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 소매점, 음식점, 학원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 서울문교초등학교 인근으로 학생 및 학부모를 상대로 하는 업종의 상권이 발달해 있으며, 대로변으로 이동 시에는 좀 더 다양한 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 서울문교초등학교를 도보로 통학할 수 있는 거리에 위치하고 있어 학군이 우수합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다. 철근콘크리트조 5층 건물 내 5층에 위치하며, 사용승인일은 2020년 7월 14일로 비교적 신축에 속합니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 개별난방 시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않거나 추후 분쟁의 소지가 발생할 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 본건은 건축법상 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있어(2025년 1월 16일까지, 이후 2026년 1월 16일까지 연장 가능), 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 제시된 면적과 용도를 고려할 때 현재로서는 큰 문제가 되지는 않을 것으로 판단됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았으며, 지역 특성상 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 물건으로, 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 비교적 신축 건물이며, 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 부담이 적을 것으로 예상되며, 이는 투자자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 건축법상 제한지역에 해당되는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

2. 우수한 입지: 초등학교 인근으로 교육 환경이 좋고, 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 낮은 명도 리스크: 임차인의 대항력 포기 조건으로 명도 관련 위험이 줄어듭니다.

4. 활발한 지역 상권: 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 가치 상승 잠재력: 금천구의 지속적인 개발 및 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계