나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9623 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제12층 제1203호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9623 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제12층 제1203호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9623 | 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제12층 제1203호 | 감정가: 158,000,000원 | 최저가: 126,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9623 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9623 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제12층 제1203호

용도: 오피스텔

감정가: 158,000,000원

토지면적: 5.42㎡ (약 1.64평)

건물면적: 24.07㎡ (약 7.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 신방화역 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 비교적 양호한 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 9호선 신방화역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.3. 권리분석

해당 물건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다. 등기사항전부증명서상 주택임차권등기(임차보증금 160,000,000원, 2023.11.14.)가 존재합니다. 본 건의 매각 시 가장 중요한 고려사항은 임차인 및 임차권승계인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행된다는 점입니다. 이는 법적으로 명확한 확인과 절차가 필요하며, 매수인에게 인수되는 권리가 없음을 전제로 하나, 해당 조건의 이행 여부에 따라 매각 절차 및 명도에 영향을 미칠 수 있습니다. 채권자(주OOOOOOO)의 신청에 의해 진행되는 강제경매로, 낙찰자는 해당 물건의 소유권을 취득하게 됩니다.

1.4. 상권분석

마곡동은 대규모 택지개발사업을 통해 최신 인프라가 구축되고 있으며, 다수의 기업 연구단지가 입주하여 직주근접 수요가 높은 지역입니다. 본 물건이 위치한 마곡헤리움1차는 오피스텔로서, 주변에 형성된 오피스 건물 및 주거 단지를 배후로 하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 신방화역 역세권이라는 지리적 이점은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.5. 생활정보

단지 내 또는 인근에 편의시설, 상업시설, 녹지공간 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 지하철 9호선 신방화역을 통한 강남, 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 뛰어나며, 다수의 광역버스 노선이 운행되어 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다. 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 해당 조건이 법적으로 완벽하게 이행되지 않거나, 임차인과의 협상 과정에서 문제가 발생할 경우 명도 지연 등 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 또한, 임차보증금이 감정가보다 높다는 점(160,000,000원 vs 158,000,000원)은 낙찰 후 임차인과의 정산 문제에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다. 토지이용계획상 공항, 군사시설 보호구역 등으로 지정되어 있으나, 이는 마곡지구 개발 특성상 일반적인 사항으로 큰 제약으로 작용하지 않을 가능성이 높습니다. 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 마곡지구의 발전 가능성과 신방화역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 현재 주택임차권이 설정되어 있으나, 매각 조건으로 대항력 포기를 명시하고 있어 명도 관련 리스크를 최소화하려는 의도가 보입니다. 다만, 임차보증금이 감정가보다 높은 점과 대항력 포기 조건의 확실성에 대한 철저한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 부분을 면밀히 확인하고 투명하게 진행된다면, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

마곡지구는 미래 성장 가능성이 높은 지역으로, 신규 입주 및 기업 입주가 지속적으로 이루어지고 있어 오피스텔 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 신방화역 역세권의 편리한 교통망은 임대 가치 상승 요인이 됩니다. 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 해결될 경우, 비교적 낮은 감정가로 진입하여 향후 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 노릴 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 명도 가능성을 최우선으로 검토해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계