나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6452 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-141 신영베르디움 비 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6452 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-141 신영베르디움 비 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경6452
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로76길 26-7, 제4층 제402호 (화곡동, 신영베르디움 비)
• 감정가: 263,000,000원
• 최저가: 134,656,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경6452 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로76길 26-7, 제4층 제402호 (화곡동, 신영베르디움 비) | 감정가: 263,000,000원 | 최저가: 134,656,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6452 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-141 신영베르디움 비 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 263,000,000원

토지면적(지분): 18.41㎡ (약 5.56평)

건물 전용면적(지분): 29.75㎡ (약 8.99평)

*본건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 아파트의 분양면적은 별도로 산정하지 않으며, 건물면적은 전용면적 기준입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 낙찰 후 명도(인도명령) 진행 시 대항력 문제로 인한 보증금 반환 책임에서 자유로울 수 있다는 점에서 매우 긍정적인 조건입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 대중교통은 인근에 지하철 5호선 화곡역이 소재하며 버스정류장이 가깝게 위치하여 보통 수준의 교통 접근성을 보입니다. 차량 출입은 가능합니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

20**년경 건축된 철근콘크리트구조의 6층 건내 제4층 제402호입니다. 외벽은 석재 및 치장벽돌로 마감되었으며, 샷시창호가 설치되어 있습니다. 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지는 사다리형이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 기본적인 주거지역 개발이 가능하지만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제 및 군사시설 보호법에 따른 규제를 다수 받고 있어 향후 재건축 또는 대규모 개발 시 높이 및 용적률 제한 등 제약 사항이 발생할 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 분석

3.1. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 물건으로, 특히 '임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'이 가장 큰 특징입니다. 일반적으로 다세대주택 경매에서 발생할 수 있는 가장 큰 리스크인 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 문제가 사실상 해소되었으므로, 매수자는 권리분석상 매우 안전한 물건으로 접근할 수 있습니다. 명도(인도명령) 진행 시 임차인의 대항력 주장이 원천 봉쇄되어 명도 리스크 또한 크게 낮아집니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

월정초등학교가 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다(상대보호구역). 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 좋습니다. 화곡역 생활권에 속하며, 소형 평형 주택에 대한 실수요 및 임대 수요가 꾸준한 지역으로 판단됩니다.

3.3. 잠재적 리스크

토지이용계획상 공항시설법(수평표면구역) 및 군사시설 보호법(대공방어협조구역)에 따른 높이 제한 및 건축 규제가 다수 존재합니다. 이는 개별 건축행위나 향후 재건축 추진 시 사업성을 저해하는 요인이 될 수 있습니다. 일반적인 주거지역 조사 결과, 주변에 특별히 고지할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3.4. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 역세권 접근성이 양호하며, 소형 평형의 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

권리적 안정성: 임차인의 대항력 포기 조건으로 경매의 핵심 리스크가 해소되어 초보 투자자에게도 안전한 물건입니다.

소액 투자: 2억 6천만원대의 감정가로 서울 지역 소형 주택 투자 및 실거주를 위한 소액 접근이 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계