나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9622 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 1553 슈베르트빌 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ""마곡중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 대규모 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 도보 약 10분거리에 지하철 9호선 ""신방화역""이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2020.07.30)

외벽: 외장석 붙임 마감 등,
창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(조건부기 지역으로 도시계획과 확인 요함), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-01)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-08-01)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

후면 내부구조도와 같이 테라스에 제시외건물(창고, 판넬조 판넬지붕, 1.65㎡)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 거부, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9622 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 1553 슈베르트빌 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

건물면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 매각 정보

감정가: 294,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보

주의사항:

- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

- 테라스에 제시외 건물(창고, 판넬조 판넬지붕, 1.65㎡) 소재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 대규모 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 도보 약 10분 거리에 지하철 9호선 "신방화역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 주변 시설

* 주변에 학교, 주택 단지, 업무 시설, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 양호함.

* 지하철 9호선 신방화역 인근으로 대중교통 이용이 편리함.

* 검색 결과, 마곡동 1553번지 일대는 마곡 도시개발사업 지구로, 주거, 상업, 업무, 공원이 복합된 지역으로 계획되어 있으며, 인근에 혐오시설이나 유해시설에 대한 특별한 언급은 없음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경9622) 등기부채권 총액 289,000,000원 (접수일자 2025-04-16, 권리종류 강제경매, 권리자 주택도시보증공사)임.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 일반적인 권리(선순위 근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 현재 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(장헌영)

* 보증금: 289,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-11

* 확정일자: 2021-05-28

* 배당신고일자: 2023-07-25

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력 포기조건 매각으로 인해 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않음. 인수 보증금 합계는 0원임.

3.4. 등기부 현황 요약

* 집합건물 등기부상 소유권보존(2020-08-20, 신영부동산신탁주식회사), 소유권이전(2020-09-01, 서금석외 1명), 주택임차권(2023-07-25, 장헌영, 금289,000,000원, 말소), 3번남기윤지분전부 이전(2024-06-18, 정양국), 강제경매(2025-04-16, 주택도시보증공사) 등이 확인됨.

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매임.

* 주택임차권은 말소 대상임.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 2018년식 26.09㎡ 다세대주택이 2026년 5월 14일 16,830만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 645만원 수준임. 또한, 2018년식 20.89㎡ 다세대주택이 2026년 7월 10일 9,900만원에 거래되어 3.3㎡당 약 474만원 수준임. 2002년식 48.77㎡ 다세대주택은 2026년 7월 3일 34,700만원에 거래되어 3.3㎡당 약 711만원 수준임. 본건(27.84㎡, 2020년식)은 비교적 최근 연식과 적절한 면적을 가지고 있음.

4.2. 최근 전월세 동향

제공된 JSON 정보 상으로 최근 전월세 거래 데이터는 매매 데이터와 동일하게 표시되어 시세 판단에 직접적인 참고가 어려움. 다만, 유사한 지역의 전월세 시세는 매매 시세와 연동되어 형성됨.

4.3. 유사 물건 시세 비교

본 건의 감정가는 294,000,000원 (약 1056만원/㎡)이나, 최근 실거래가(약 474만~711만원/㎡)는 감정가 대비 상당히 낮은 편임. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나, 재매각, HUG 인수조건 등 물건 고유의 특수성이 시세에 반영된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 편의시설

* 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제602호임.

* 사용승인일은 2020년 7월 30일로 비교적 신축 건물임.

* 난방, 위생, 급배수, 화재감지, 소화전 설비 및 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있음.

* 외벽은 외장석 붙임 마감, 창호는 PVC 창호임.

* 공부상 용도는 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현재는 다세대주택으로 이용 중임.

5.2. 건축 정보

* 건축물대장상 본건의 주소는 서울특별시 강서구 양천로30길 70 (마곡동)임.

* 총 6층 건물이며, 본건은 6층에 위치함.

* 승강기 1대, 옥내 기계식 주차 4대, 옥외 기계식 주차 3대 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기

주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 동시에 임차인으로 관련된 복잡성이 있으나, 특별매각조건 및 임차인 대항력 없음을 명시하여 매수인의 보증금 인수 부담은 없음 (인수 보증금 0원).

6.2. 재매각

본 건은 재매각으로 진행되므로, 이전 경매에서 유찰되었거나 매각 후 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있음. 이는 입찰가 결정 시 신중한 고려가 필요함.

6.3. 제시외 건물

건축물대장상 확인되지 않는 테라스의 제시외 건물(창고, 1.65㎡)이 소재함. 이는 향후 철거 명령 등 행정 조치의 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요함.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 다수의 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재함. 이는 향후 건물 증축이나 재건축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있음.

6.5. 임차인 권리사항

주택임차권(장헌영)이 등기부상 존재하나, 말소기준권리보다 늦은 시점에 등기되었고 대항력이 없으며, HUG의 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 마곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년식 비교적 신축이며 입지 및 교통 여건이 보통 수준임. 권리관계는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡성이 있으나, 특별매각조건으로 매수인의 보증금 인수 부담은 없음. 재매각 물건이라는 점과 감정가 대비 실거래가가 낮은 점은 투자 기회 요인이 될 수 있으나, 제시외 건물, 토지이용계획상의 제약 등은 잠재적 리스크 요인이므로 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년식)에 속하는 도시형생활주택으로, 마곡지구 인근의 성장 잠재력 보유.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 명확함 (인수 보증금 0원).

* 재매각 물건으로, 시장가 대비 저가 매수 기회가 발생할 수 있음.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 또는 소규모 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 294,000,000원 (약 1056만원/㎡)이나, 최근 주변 유사 물건의 실거래가는 3.3㎡당 약 474만원 ~ 711만원 수준으로, 이는 감정가보다 현저히 낮은 수준임.

유사 면적(26.09㎡, 2018년식) 물건의 실거래가(16,830만원) 및 인근 물건들의 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건(27.84㎡, 2020년식)의 적정 시장가는 약 1억 6천만원 ~ 1억 9천만원 선으로 예상됨.

재매각 사유와 HUG 인수조건 변경 등 특수성을 감안할 때, 실제 최저 매각 가격과 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으나, 보수적인 관점에서 시장가 수준인 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.