나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143415 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 912-3 한울팰리스 제에이동 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재""까치산역(지하철5호선)""남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(까치산역-지하철5호선)등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상7층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2017.10.16.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 도시형생활주택(단시형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 24M 내외, 서측으로 노폭 약 6M 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 임.

물건 비고

배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차 보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143415 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 912-3 한울팰리스 제에이동 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상7층 건물 내 제5층 제503호 (사용승인일: 2017.10.16)

감정가: 205,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

토지 지분: 11.1㎡ (약 3.36평)

건물 면적: 26.61㎡ (약 8.05평) (전용면적)

건물 지분: 26.61㎡ (약 8.05평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(지하철 5호선)" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용 환경이 비교적 편리합니다. 이를 통해 여의도나 마곡 등 주요 업무지구로의 출퇴근이 용이합니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로는 노폭 약 24M 내외, 서측으로는 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 지역 개발 현황

본 물건이 속한 강서구 화곡동 및 인근 지역은 대규모 정비사업이 활발히 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 특히, 까치산역 일대는 약 6,000가구 규모의 도심 공공주택 복합지구 조성 사업이 추진 중이며, 이는 지역의 주거 환경 개선과 함께 '제2의 마곡지구'로서의 잠재력을 키우고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2025.01.17 접수, 208,326,309원)

본 매각으로 인하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.10.20

* 확정일자: 2021.09.27

* 배당신고일자: 2023.11.01

* 대항력: 없음

* 비고: 한국주택금융공사의 채권자이기도 하며, 주택임차권 등기를 설정하였으나, 특별 매각 조건에 따라 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

본 건은 "배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차 보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"하는 특별 조건이 붙어있습니다. 임차인은 대항력이 없으므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 준공된 인근 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 5월, 화곡동 830-5번지 M펠리체(2018년 준공, 37.05㎡)가 30,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 화곡동 343-28번지 한양(2000년 준공, 53.84㎡)이 25,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 화곡동 956-27번지 기린아트빌라(1995년 준공, 41.32㎡)가 16,900만원에 거래되었습니다.

본 건은 전용면적 26.61㎡(약 8.05평)으로, 최근 거래된 M펠리체(37.05㎡, 약 11.2평)의 거래가(30,000만원)를 기준으로 역산해보면, 평당 시세는 약 2,500만원~3,000만원 수준으로 추정됩니다. 이는 본 건의 감정가 205,000,000원과 비교했을 때, 시세 반영이 합리적이거나 약간의 상승 여력이 있을 수 있음을 시사합니다.

4.2. 지역 개발 영향

강서구 화곡동 일대에 진행 중인 대규모 재개발 및 도심 복합사업은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이는 장기적인 관점에서 본 물건의 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 5호선 까치산역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육

토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있으므로, 인근 학교와의 관계 및 교육 환경에 대한 확인이 필요합니다 (강서교육지원청 확인 요망).

5.4. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 편입니다. 다만, 넓은 지역에 걸쳐 개발이 진행 중이므로 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별 매각 조건

매각 조건에 따라 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 수반되므로, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. HF 인수조건 변경 및 공동담보

채권자인 한국주택금융공사가 임차인으로도 등장하며 'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 향후 인수 조건에 대한 면밀한 검토와 확인이 필요함을 의미합니다. 또한, 공동담보 물건으로 설정되었던 점은 복잡한 권리 관계의 가능성을 시사합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건 소재지는 도시지역, 제3종일반주거지역 외에 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사 관련 규제가 적용됩니다. 이러한 규제는 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

6.4. 지역 내 잠재적 문제

강서구 일부 지역(특히 방화동)에서 건설 폐기물 처리 시설로 인한 민원 사례가 보고된 바 있습니다. 본건 소재지와 직접적인 연관성은 불명확하나, 넓은 지역의 개발 및 이전 논의 과정에서 간접적인 영향을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 까치산역 인근에 자리하여 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 26.61㎡의 소형 주택으로 1인 가구 수요층에게 적합할 것으로 보입니다. 감정가는 2억 5백만원이지만, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석했을 때 시세 대비 잠재적 상승 여력이 있습니다.

다만, 'HF 인수조건 변경', '공동담보', 그리고 임차 보증금 관련 '특별 매각 조건' 등 복잡한 권리 관계 및 유의사항이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히, 한국주택금융공사와의 채권 및 임차인 관련 사항에 대한 명확한 이해가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 및 임대 수요 기대.

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 지역 재개발 및 도시 재생 사업 진행에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 인근 유사 물건 대비 시세 대비 저평가 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

주변 시세 분석 및 본건의 소형 면적(26.61㎡)을 고려할 때, 평당 약 2,500만원 ~ 3,000만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

최근 거래된 유사 건물(M펠리체, 37.05㎡, 30,000만원)과의 비교 분석 시, 본 건의 가치는 약 21,500만원 내외로 산정될 수 있습니다.

또한, 복잡한 권리 관계 및 특별 매각 조건을 감안하여 시세 하단부에서 접근하는 것이 안전할 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.