나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143415 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 912-3 한울팰리스 제에이동 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143415 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 912-3 한울팰리스 제에이동 제5층 제503호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경143415
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로5나길 91, 제에이동 제5층 제503호 (화곡동, 한울팰리스)
• 감정가: 205,000,000원
• 최저가: 131,200,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매2계 2024타경143415 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5나길 91, 제에이동 제5층 제503호 (화곡동, 한울팰리스) | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 131,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경143415 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 912-3 한울팰리스 제에이동 제5층 제503호입니다. 최초 감정가는 205,000,000원입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다.

건물의 전용면적은 26.61㎡ (약 8.05평)이며, 대지권은 11.10㎡ (약 3.36평)입니다.

구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상7층 건물 중 제5층에 위치하고 있으며, 비교적 신축급인 2017년 10월 16일에 사용 승인되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 지하철 5호선 까치산역 남서측 인근에 위치한 역세권 물건입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

지하철 5호선 까치산역이 인근에 위치하고 있으며, 버스정류장 접근성도 양호하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 북측으로 노폭 약 24M, 서측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접해 있어 교통 상황은 전반적으로 보통 이상입니다.

3. 법적 및 기술적 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 부동산 강제경매 사건으로, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하여 권리관계가 비교적 단순할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계는 '미상 임'으로 조사되어 있으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유관계 및 대항력 있는 임차인의 유무에 대한 철저한 현장 조사와 추가적인 서류 확인이 필수적입니다. 임차인이 있을 경우 발생할 수 있는 추가 인수 금액을 사전에 확인해야 합니다.

3.2. 공법상 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율이 비교적 높게 적용되는 곳입니다. 다만, 강서구의 특성상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 제한이 복합적으로 적용되고 있습니다. 이는 신축 및 증축 시 높이 제한 등의 규제가 될 수 있으나, 현 건물은 이미 사용 승인된 상태로 실거주 및 임대에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

4. 시장 및 생활 환경 분석

4.1. 상권 분석

까치산역을 중심으로 형성된 역세권 상권의 혜택을 누릴 수 있습니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하며, 소규모 상업시설 및 재래시장 등이 발달되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 주거 밀집 지역의 안정적인 상권을 바탕으로 생활 필수 시설에 대한 접근성이 우수합니다.

4.2. 생활 정보

본 물건은 다세대주택이 밀집된 주거 지역에 위치하여 학교, 병의원, 은행, 마트 등 생활에 필요한 기반 시설 이용이 편리합니다. 신혼부부나 1인 가구에게 적합한 소형 평형이어서 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

최고의 입지: 본 물건의 가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'입니다. 정확한 점유자 및 임차인의 대항력 유무를 파악하지 못할 경우, 낙찰자가 예상치 못한 보증금을 인수하거나 명도에 난항을 겪을 수 있습니다. 입찰 전 관할 법원 또는 관련 정보를 통해 정확한 점유 현황을 확인해야 합니다.

혐오시설: 인근 지역은 고밀도 주거 지역 특성상 별도의 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 세밀한 현장 조사를 통해 쓰레기 집하장이나 소규모 소음 유발 시설 등 국지적인 요소를 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 전략

6.1. 종합 의견

본 물건은 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하며, 2017년식으로 건물 상태가 양호한 다세대주택입니다. 감정가가 2억 5백만 원으로 서울 소형 주택 투자에 진입하기 비교적 수월한 가격대이며, 제3종일반주거지역이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 경매의 특성상 권리 분석과 명도 계획 수립이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 역세권 소형 주택: 까치산역 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준하고 실거주 가치 또한 높습니다.

2. 신축급 컨디션: 2017년 사용 승인된 건물로, 유지보수 비용 부담이 적고 젊은 층 임차인의 선호도가 높습니다.

3. 소액 투자: 서울 내에서 2억 원대 초반의 감정가로 진행되는 물건이므로, 비교적 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 좋은 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계