나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9504 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9504 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9504 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제3층 제302호 | 감정가: 318,000,000원 | 최저가: 254,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9504 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9504 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 318,000,000원

토지면적: 16.67㎡ (약 5.04평)

건물면적: 27.68㎡ (약 8.37평) - 전용면적 기준, 분양면적 정보는 없습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 04월 21일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울신정초등학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로는 약 15미터, 서측으로는 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있어 도로 접근성도 양호한 것으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 등기사항전부증명서 상 주택임차권등기(2023년 8월 25일 접수, 임차보증금 309,000,000원)가 등재되어 있습니다. 매각물건명세서상 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'으로 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 보증금 중 배당받지 못한 잔액에 대해 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 말소기준권리 파악 및 정확한 권리 관계는 현장조사서 및 매각물건명세서를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 서울신정초등학교가 인근에 있어 가족 단위 거주 수요가 있을 것으로 예상되며, 향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등에 따라 상권의 변화 가능성도 지켜볼 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 2021년 4월 21일에 사용승인을 받았습니다. 내부에는 일반적인 위생, 급배수, 난방, 소화 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 주거용인 다세대주택으로 이용 중에 있습니다. 인근에 다수의 버스 노선이 운행되고 있으며, 지하철역과의 연계성 등은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인과의 권리 관계입니다. 비록 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되지만, 임차보증금 309,000,000원이라는 금액과 주택임차권등기 설정 사실은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 임차인이 실제로 대항력을 포기하고 명도를 완료하는지, 혹시 모를 명도 저항이나 추가적인 법적 분쟁의 소지는 없는지 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 토지이용계획 상 '중요시설물보호지구(공항)', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. '가축사육제한구역'은 지역 경제과 확인이 필요합니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 유사 지역의 개발 현황을 참고하여 잠재적인 혐오시설 유입 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)의 다세대주택으로, 입지, 교통, 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건 매각이라는 점은 명확한 권리 관계를 확정하는 데 중요한 요소입니다. 임차인과의 협의 및 법적 절차 이행 여부에 따라 명도 리스크가 상존할 수 있습니다. 감정가 대비 명확한 시세 차익을 확보할 수 있는지, 명도 관련 제반 비용을 고려한 투자 가치를 신중하게 판단해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물이라는 점과 서울 강서구라는 지역적 이점은 긍정적인 요소입니다. 만약 임차인과의 명도 관련 이슈가 원만히 해결된다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득하여 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다. 학군(서울신정초등학교 인근) 및 생활 편의시설 접근성 또한 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 명도 리스크와 관련 법규 제한 사항을 철저히 검토하여 신중한 투자가 요구됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계