나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8310 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8310 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8310
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제2층 제203호
• 감정가: 319,000,000원
• 최저가: 255,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8310 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제2층 제203호 | 감정가: 319,000,000원 | 최저가: 255,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8310 (1)

감정가: 319,000,000원

토지면적 (지분): 62.34$\text{m}^2$ (약 18.86평)

건물면적 (전용): 29.97$\text{m}^2$ (약 9.07평)

사용승인일: 2021.11.18. (신축급)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 핵심 분석 요약

본건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로, 제반 시설 상태가 우수합니다.

경매에서 가장 중요한 권리관계 상 **임차인 및 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건**으로 매각이 진행되므로, 낙찰자가 인수할 대항력 있는 임차보증금 리스크는 사실상 소멸되어 권리분석 면에서 매우 안전한 물건입니다.

지하철 5호선 목동역이 근거리에 소재하여 교통 여건도 양호한 편입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하고, 지하철 5호선 "목동역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제2층 제203호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정되어 신축급 건물로서 주거 편의시설은 양호합니다.

현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

현재 채무자가 기재되어 있지 않으나, 강제경매의 특성상 등기부등본상 권리분석이 중요합니다. (제시된 정보만으로는 상세 분석 불가)

3.2. 임차 관계 및 대항력 리스크

특이 및 주의사항: **임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각**

임대관계는 미상이나, 임차인 및 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자가 임차인의 대항력에 따른 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 이는 명도(인도) 측면에서도 유리하게 작용할 가능성이 높습니다.

권리분석상 매우 안전하며, 명도 저항에 대한 부담을 크게 줄일 수 있는 핵심 투자 포인트입니다.

4. 지역 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 법적 제한 사항

본건은 도시지역, **제2종일반주거지역(7층이하)**에 위치하고 있어 주로 주거시설이 밀집된 안정적인 환경입니다.

주요 법적 제한으로는 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역(학교) 등이 있으며, 이는 강서구 지역에서 흔히 볼 수 있는 항공 관련 규제입니다.

4.2. 생활 편의 및 주변 환경

화곡4동주민센터가 인근에 있어 행정 편의성이 높습니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다.

4.3. 혐오시설 검토

주변 지역 검색 결과, 대상 물건지 인근 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 주거 밀집지역의 특성상 노후 주택 및 차량 통행에 따른 소음 등은 현장 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 투자 의견

5.1. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 공항 관련 각종 제한(중요시설물보호지구, 원추표면구역 등)이 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있으므로 건축 행위 시 사전에 해당 관청에 반드시 문의해야 합니다.

임대관계는 미상이므로, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 다만, **대항력 포기 조건**으로 인해 권리상의 위험은 매우 낮습니다.

5.2. 종합 의견 및 투자 포인트

**종합 의견:** 본 물건은 2021년식 신축급 다세대주택으로 주거 선호도가 높으며, 지하철 5호선 목동역 인근의 양호한 입지를 갖추고 있습니다. **가장 큰 장점은 임차인 및 HUG의 대항력 포기 조건 매각**으로, 권리분석 리스크가 제거되어 안전한 투자가 가능합니다.

**투자 포인트:**

1. **권리상의 안전성 극대화:** 대항력 포기 조건으로 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

2. **신축급 주택:** 2021년 사용승인으로 건물 상태 및 내부 시설이 우수합니다.

3. **교통 편의성:** 5호선 목동역 근거리로 역세권 다세대주택의 가치를 지닙니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계