나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9318 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일: 2021년 8월 31일)
외벽: 벽돌붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)화곡동359-27:도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정).
(2)화곡동359-111:도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9318 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 338,000,000 원

* 토지면적: 19.56㎡ (약 5.92평)

* 토지지분: 19.56㎡ (약 5.92평)

* 건물면적: 29.69㎡ (약 9.00평)

* 건물지분: 29.69㎡ (약 9.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 교통 접근성은 양호한 편입니다.

* 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정).

1.2. 권리분석

* 본건은 서울남부지방법원의 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 말소기준권리는 2023년 1월 17일자 고양세무서장의 압류입니다.

* 본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 등기부상 권리는 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이한슬)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 6일

* 확정일자: 2021년 9월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 임차인에 대한 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 2021년 8월 31일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(시그니엘)입니다.

* 주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 19.98㎡ 빌라(더원, 2019년 건축)가 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 10,810,810원의 시세를 형성하고 있습니다.

* 이보다 건축연도가 오래된 다른 빌라들의 경우 ㎡당 약 400만원 ~ 426만원 수준의 시세를 보이고 있습니다.

* 본건의 건물 면적은 29.69㎡이며, 가장 유사한 최근 거래 사례(19.98㎡, 216,000,000원)의 ㎡당 시세를 적용하면 약 321,000,000원의 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

* 감정가는 338,000,000원으로, 최근 거래 사례의 추정가보다 다소 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 건물의 가치와 입지 조건을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 본 건은 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지형 다세대 주택으로, 주변 환경은 주거지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 서울월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경으로도 적합할 수 있습니다.

* 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 차량을 이용한 접근도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 건은 HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보 등의 특이사항이 존재합니다. 특히 '재매각' 이력은 이전 매각 과정에서 문제가 있었거나 유찰되었음을 시사하므로 주의가 필요합니다.

* 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높게 요구됩니다. 이는 자금 준비에 대한 부담을 증가시킬 수 있습니다.

* 토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 제한구역이 다수 포함되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역 지정 (2024.09.10 ~ 2029.09.09)은 해당 기간 동안 토지 거래에 허가가 필요함을 의미합니다 (지목 도로 한정).

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 소유권 이전 및 임차인 관련 권리 관계가 명확한 편입니다.

* 임차인(HUG)의 대항력이 없고 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 다만, 높은 매수신청보증금 요구, 재매각 이력, 복잡한 토지이용계획 등의 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

* 따라서 본건은 권리 관계가 명확하고 신축 건물이라는 장점을 살려, 리스크 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 즉시 입주 및 임대 또는 실거주 가능.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없는 임차인).

* 향후 도시 재생 및 소규모 주택 정비 사업 가능성이 있는 지역.

* 주변 편의시설 및 학교와의 접근성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 338,000,000 원

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 신축 연도 대비 ㎡당 시세는 약 10,810,810원 수준을 형성하고 있습니다.

* 이를 바탕으로 건물 면적(29.69㎡)에 적용 시 약 321,000,000원의 시세 추정이 가능합니다.

* 감정가는 338,000,000원이며, 재매각 이력과 높은 보증금 요구 조건을 고려할 때 치열한 경쟁보다는 합리적인 가격에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 따라서, 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 325,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.