나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9443 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9443 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9443 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제4층 제401호 | 감정가: 339,000,000원 | 최저가: 271,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9443 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9443 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 339,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

건물면적: 29.61㎡ (전용면적, 약 8.96 평)

토지면적: 17.65㎡ (약 5.34 평)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에 신정초등학교가 북측 인근에 자리하고 있습니다. 단독주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 남서측으로는 지하철 5호선 까치산역이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 까치산역 인근 및 강서로 간선도로의 버스 정류장까지 마을버스가 운행되어 일반 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자 겸 채무자는 송OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리사항으로는 임차인이 존재하며, 임차권이 2024년 2월 6일 등기되었습니다. 임차인의 보증금은 360,000,000원입니다. 이는 본건의 감정가(339,000,000원)보다 높은 금액입니다. 또한, 본 매각은 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건을 포함하고 있습니다. 이 조건이 성사되지 않을 경우, 매수인은 임차인의 대항력으로 인해 보증금 반환 의무를 인수해야 할 위험이 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있습니다. 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역입니다. 까치산역을 통한 지하철 이용이 가능하여, 역 주변 상권과의 연계성은 있다고 판단됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 2022년 1월 11일에 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택입니다. 필로티 구조로 1층에는 주차장이 설치되어 있습니다. 내부 구조는 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개로 구성되어 있으며, 발코니 확장이 되어 있습니다. 급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 주차장 등의 설비가 구비되어 있습니다. 인근에 신정초등학교가 있어 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 문제입니다. 임차 보증금이 감정가를 초과하며, 매수인의 대항력 포기 조건이 성사되지 않을 경우 큰 금액의 보증금 반환 의무를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 본건은 공항 보호구역, 대공방어협조구역 등 항공 관련 법규의 영향을 받는 지역에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 개발 시 제한이 있을 수 있습니다. 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당하여 관련 규제 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점과 까치산역 역세권의 입지 조건을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 감정가를 초과하는 높은 임차보증금과 대항력 포기 조건이라는 매우 민감한 권리 문제가 존재하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인과의 협상 결과 및 주택도시보증공사(HUG)와의 관련 절차에 따라 매수인의 실질적인 부담 금액이 크게 달라질 수 있습니다. 이러한 권리 문제를 명확히 해결할 수 있다면 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치를 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

최근 신축된 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 지하철 5호선 까치산역 인근에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 좋습니다. 임차권 관련 법적 리스크를 명확히 파악하고 해결할 수 있다면, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차 보증금과 매수인의 부담 가능성을 최우선으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다. 주변에 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경 측면에서는 긍정적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계