나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9261 [1] 서울특별시 양천구 신월동 185-28 서래하우스 제4층 제404호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9261 [1] 서울특별시 양천구 신월동 185-28 서래하우스 제4층 제404호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9261 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 185-28 서래하우스 제4층 제404호 | 감정가: 228,000,000원 | 최저가: 228,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9261 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9261 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 185-28 서래하우스 제4층 제404호

용도: 다세대주택

감정가: 228,000,000원

토지면적: 21.53㎡ (약 6.51평)

토지 지분율: 2153

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.69㎡ (약 7.77평)

건물 지분율: 2569

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 백OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재한 "양서중학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 5층 건물 중 제4층에 위치한 해당 호수는 다세대주택으로 이용 중입니다.

토지는 2필지로 구성되어 있으며, 각각 약 4m 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

소유자는 백OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

경매 진행 시 가장 주의 깊게 살펴보아야 할 사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 조건입니다. 이는 현재 거주 중인 임차인의 권리관계가 매수인에게 인수되지 않거나, 임차인이 매수인의 권리를 인정하는 조건으로 경매가 진행됨을 의미하므로, 정확한 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지) 동안 토지 거래 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 신월동 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 어우러진 주거 중심 상권입니다.

지역 주민들을 위한 소규모 상업 시설 이용이 가능한 환경이며, 일반적인 주거지역 상권의 특성을 보입니다.

"제반 주위환경은 보통임"이라는 평가에서 알 수 있듯이, 특별히 눈에 띄는 상권의 특징은 없습니다.

1.5. 생활정보

단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등 기본적인 생활 설비는 갖추고 있습니다.

인근에 양서중학교가 위치하여 교육 환경 측면에서도 장점을 가질 수 있습니다.

건물의 외벽은 치장 석재로 마감되었으며, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

내부 구조에 대한 상세 정보는 별첨된 내부구조도를 참조해야 하지만, 본 보고서에는 포함되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 권리 인수 여부입니다. "대항력 포기조건"의 구체적인 내용을 명확히 파악하지 못할 경우, 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

본 건은 공항 소음 영향 지역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 생활 불편을 겪을 수 있습니다. (김포공항 인근 지역)

토지거래계약 허가구역으로 지정된 점은 향후 토지 거래 시 제약이 될 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 점유 상태, 보증금, 월세 등 임대차 현황에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

건물의 전반적인 상태, 수리 필요 여부 등은 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 지역의 특성을 가지고 있습니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가되며, 주변 환경은 주거 기능에 충실한 편입니다.

경매 진행 시 임차인 관련 권리 문제, 공항 소음, 토지 거래 제한 등 몇 가지 주의 및 확인 사항이 존재합니다.

이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 답사를 통해 물건 상태를 정확히 파악한다면 신중하게 투자 검토를 진행해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

서울이라는 입지적 장점은 장기적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있는 요인입니다.

경매 물건 특성상 일반 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

신월동 일대의 향후 개발 계획이나 지역 가치 상승 요인에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

임차인 문제, 공항 소음 등의 단점을 명확히 이해하고, 이를 바탕으로 적절한 투자 결정을 내린다면 좋은 결과를 기대할 수 있습니다.

투자를 결정하기 전, 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 권리 관계를 명확히 분석해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계