나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9263 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-445 으뜸캐슬 제5층 제504호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9263 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-445 으뜸캐슬 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9263 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-445 으뜸캐슬 제5층 제504호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 265,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9263 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9263 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-445 으뜸캐슬 제5층 제504호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 265,000,000원

토지면적: 13.21㎡ (약 4.0평)

건물면적: 24.42㎡ (약 7.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 백OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 11월 11일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울화원중학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 소유자 겸 채무자는 백OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 주목해야 할 사항은 '임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이는 매수인이 임차인의 대항력 문제를 신경 쓰지 않아도 됨을 의미할 수 있으나, 정확한 대항력 포기 조건의 내용과 효력에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. (매각물건명세서 확인 필수)

모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸하는 일반적인 경매 절차를 따를 것으로 예상되나, 매각물건명세서 상의 기타 특이사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업시설 및 편의시설이 발달해 있습니다. 인근에 서울화원중학교가 위치하여 학생 수요와 관련한 업종의 잠재력도 기대해볼 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 지구와는 거리가 있어, 대형 유통 시설이나 특정 업종의 집중도는 낮을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단지형 다세대주택으로, 기본적인 주거 편의시설(위생, 급배수, 난방, 도시가스)과 더불어 승강기, 소방설비, CCTV 등이 갖추어져 있습니다.

가까운 지하철역(5호선 화곡역)과 버스정류장이 있어 서울 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다.

인근에 서울화원중학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 편의점, 마트, 병원 등 생활에 필요한 근린 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임차인 대항력 포기 조건: 명시된 대항력 포기 조건이 매수인이 부담해야 할 법적, 금전적 위험을 완전히 해소하는지 구체적인 확인이 필요합니다. 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

2. 토지이용계획상 제한: 본 물건은 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)', '대공방어협조구역' 등에 포함되어 있어 건축 행위나 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다. 항공기 소음 및 공항 관련 시설의 영향도 고려해야 합니다.

3. 건물 노후화: 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용 및 건물 자체의 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 가축사육제한구역: 가축 분뇨 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있으나, 주거 지역에서의 직접적인 영향은 미미할 수 있습니다.

검색 결과, 본 물건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택입니다. 지하철 5호선 화곡역 역세권이라는 장점과 함께, 주거 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건 매각이라는 점은 권리 관계를 단순화할 수 있는 요인이 될 수 있으나, 이 부분에 대한 철저한 사전 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 공항 관련 지구 지정으로 인한 재산권 행사 제약 가능성도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

2. 신축 건물: 2020년에 준공되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 거주하거나 임대하기에 유리합니다.

3. 권리관계 명확화 가능성: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 분석이 상대적으로 용이할 수 있습니다 (단, 조건 검토 필수).

4. 주거 수요: 화곡동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계