나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9317 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9317 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9317 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제5층 제501호 | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 239,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9317 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9317 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 299,000,000원

토지면적: 19.85㎡ (약 5.99평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울신정초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 곳으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 높은 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 제5층 제501호로 이루어져 있습니다. 외벽은 돌붙임 마감 등이며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용 상태가 기재되어 있습니다. 설비로는 도시가스보일러에 의한 난방, 위생 및 급배수, 소화 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 남측으로 완경사진 지형에 조성된 가장형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 동측으로 약 6미터, 북측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 공항 중요시설물 보호지구, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대/절대 보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 도시계획시설 및 제한사항의 적용을 받습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되는 건입니다. 소유자이자 채무자는 송OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 가장 중요한 권리 관련 사항은 '주의사항'에 명시된 내용입니다. 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 보증 하에 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 일반적인 경우 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁의 위험을 줄여줄 수 있는 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 해당 조건의 법적 효력 및 이행 가능성에 대한 철저한 확인과 검토가 반드시 필요합니다. 감정평가서 요약에는 별도의 복잡한 권리 관계나 인수해야 할 선순위 권리에 대한 명시적인 언급은 없습니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 지역은 일반적인 주거지역으로, 주거용 건물과 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인근에 학교가 있고 지하철역이 가까워 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있으나, 대규모 상업 지구라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 생활 상권의 성격을 띠고 있습니다. 역세권이라는 이점은 있지만, 대규모 상업 시설의 잠재력보다는 지역 내에서의 안정적인 수요에 기반한 상권을 형성하고 있습니다.

1.6. 생활정보

교육 시설로는 '서울신정초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다. 또한, '상대/절대 보호구역'으로 지정된 점을 미루어 볼 때, 주변에 다른 교육 시설들도 다수 존재할 가능성이 높습니다.

교통망으로는 지하철 2호선과 5호선의 환승역인 '까치산역'이 인접해 있어 서울의 주요 도심 및 강남 지역으로의 이동이 편리합니다. 다양한 버스 노선도 운행되고 있어 대중교통 이용이 수월합니다. 일상생활에 필요한 편의점, 마트 등 기본적인 근린생활시설 이용이 편리한 환경입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '주의사항'에 언급된 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이 조건이 실제 매각 이후 원활하게 이행되지 않거나, 조건의 해석상 매수인에게 예상치 못한 추가적인 법적 부담이나 절차적 번거로움이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 본건 매수 전 해당 조건의 법적 구속력과 이행 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

화곡동 일대는 다세대주택이 밀집한 지역 특성상 주차 공간이 협소하거나, 건축된 지 시간이 다소 경과한 건물들이 많을 수 있습니다. 본건의 정확한 건축 연도는 명시되지 않았으나, 건물 노후화에 따른 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통망과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자를 고려해 볼 만한 물건입니다. 특히 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 관련 리스크를 완화할 수 있다는 점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 이러한 특수 조건이 매수인의 권리에 미치는 영향에 대한 철저한 법적 검토가 무엇보다 중요합니다. 건물 노후도 및 그에 따른 유지보수 비용 발생 가능성과 함께, 지역적인 용도지역 제한(7층 이하)으로 인한 향후 건물 증축이나 개발 가능성이 제한적일 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

장점:

- 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역과의 접근성이 뛰어나 교통이 매우 편리합니다.

- '서울신정초등학교' 등 교육 시설 및 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

- 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 절차의 부담을 줄여줄 수 있는 중요한 장점입니다.

고려사항:

- 임차인의 대항력 포기 조건에 대한 철저한 법적 검토 및 확인이 최우선적으로 이루어져야 합니다.

- 건물의 노후도 및 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

- 토지이용계획상 용도지역 제한(7층 이하)으로 인해 향후 건물 가치 상승이나 개발 잠재력이 제한될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계