나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9211 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제102동 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9211 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제102동 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9211 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제102동 제6층 제602호 | 감정가: 284,000,000원 | 최저가: 227,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9211 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9211 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제102동 제6층 제602호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 284,000,000원

토지 면적: 19.97㎡ (약 6.04평)

건물 면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

총층수: 6층 중 6층

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '서울신월초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자이자 채무자가 사망한 상태입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 조건에 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건이 붙어 있습니다. 이는 경매 절차의 명도를 비교적 용이하게 진행할 수 있는 긍정적인 요인으로 판단됩니다. 권리 분석상 특별히 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

화곡역 인근은 강서구의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 편의시설, 금융기관 등이 밀집해 있습니다. 본 물건이 위치한 화곡동 지역은 주택가와 상업시설이 어우러져 있어 배후 수요가 풍부하며, 지역 주민들을 위한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 화곡역 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

교육: 서울신월초등학교가 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역에 해당합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 상업 지역 접근성이 양호합니다.

건물 특징: 2020년 6월 26일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 현대적인 건물입니다. 위생, 난방, 급배수, 승강기, 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축물 신축 시 층고 제한이 있습니다. 또한, 공항과 인접하여 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면)에 해당되어 항공기 운항과 관련된 고도 제한 등 추가적인 개발 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 대공방어협조구역 및 과밀억제권역에 포함되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다. 임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 강제 경매 물건으로, 비교적 신축(2020년 준공)된 다세대주택입니다. 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 특히 화곡역 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한(7층 이하, 공항 관련 구역 등)은 향후 건물 가치 상승에 제한 요소로 작용할 수 있습니다. 투자 관점에서 볼 때, 안정적인 임대 수익을 기대하거나 실거주 목적으로 접근하기에 적합해 보입니다.

1.8. 투자 포인트

실거주: 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 신축 빌라로 즉시 거주 가능합니다.

임대 수익: 공실률이 낮은 지역으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

안정적 취득: 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

제한적 개발: 공항 관련 구역 등으로 인해 향후 건물 자체의 고도 상승이나 재건축을 통한 큰 폭의 가치 상승은 기대하기 어렵습니다. 따라서 투자 가치는 안정적인 시세 유지 또는 임대 수익에 초점을 맞추는 것이 합리적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계