나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9506 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제3층 제304호 다세대주택 경매
매각기일: 2025-12-11
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9506 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제3층 제304호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2025타경9506
- 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제3층 제304호
- 감정가: 278,000,000원
- 최저가: 278,000,000원
- 유찰 횟수: 신건
- 용도: 다세대주택
서울남부지방법원 경매1계 2025타경9506 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제3층 제304호 | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 278,000,000원 | 용도: 다세대주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9506 (1)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제3층 제304호
용도: 다세대주택 (도시형생활주택)
감정가: 278,000,000원
토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)
토지 지분율: 1645
건물면적: 26.03㎡ (약 7.87평) (본 건물의 전용면적 기준임. 분양면적은 별도 확인 필요)
건물 지분율: 2603
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 김OO
채무자: 김OO
채권자: 주OOOOOOO
특이사항: 없음 (제시된 정보 내)
주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
1.2. 입지조건
본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 북측에 위치하고 있습니다.
주위에는 아파트, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.
차량의 접근은 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.
서울우장초등학교가 매우 인접해 있어 교육 환경 측면에서 장점을 가집니다.
주변에는 생활 편의를 위한 소규모 상점, 편의점, 약국 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.
1.3. 권리분석
본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.
소유자 겸 채무자는 김OO씨입니다.
주의사항으로 명시된 바와 같이, 임차인이 존재하며, 해당 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 조건에 따라 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 권리를 인수하지 않을 가능성이 높음을 의미하지만, 대항력 포기 조건의 효력 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.
1.4. 상권분석
본 물건이 위치한 화곡동은 서울 서남권의 주거 밀집 지역 중 하나입니다.
주변은 주로 다세대주택과 아파트 단지로 구성되어 있어, 지역 내 고정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.
초등학교 인근이라는 점은 학군 수요와 연계된 생활 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
일상생활에 필요한 소규모 상업 시설(마트, 편의점, 식당 등)은 인근에서 충분히 이용 가능할 것으로 보입니다.
1.5. 생활정보
교육 환경으로는 도보 거리에 서울우장초등학교가 위치하여 어린 자녀가 있는 가정에 매우 편리합니다.
교통은 버스 노선망을 통해 강서구 및 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 가능합니다.
생활 편의 시설은 인근의 소규모 상업 시설을 통해 충족될 수 있으나, 대형 쇼핑몰이나 종합병원은 다소 거리가 있을 수 있습니다.
주거 환경은 일반적인 주택가로서 조용하고 안정적인 생활이 가능할 것으로 판단됩니다.
1.6. 잠재적 리스크
본 건의 가장 큰 리스크 요인은 임차인 관련 사항입니다. 대항력 포기 조건이 있음에도 불구하고, 실제 명도 과정에서 임차인과의 법적 분쟁이나 협상에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.
또한, 본 물건은 다음과 같은 토지이용계획상의 제약이 있습니다:
- 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)
- 중요시설물보호지구 (공항)
- 가축사육제한구역
- 수평표면구역
- 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)
- 과밀억제권역
이러한 규제들은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 가치 상승을 위한 개발 행위에 제한을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.
현재까지의 검색 결과로는 인근에 뚜렷하게 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 인수 시 임대료 수취 또는 명도 과정에서의 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 서울 강서구 화곡동의 서울우장초등학교 인근에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 2억 7,800만원이며, 토지 약 5평, 건물 전용면적 약 8평 규모입니다. 강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인입니다. 가장 주목할 점은 임차인이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 조건에 따라 대항력을 포기한다는 점입니다. 이는 명도 관련 리스크를 줄여줄 수 있으나, 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 여러 도시계획상 제약 사항이 존재하므로 투자 결정 전 상세한 분석이 요구됩니다.
1.8. 투자 포인트
서울 시내(강서구 화곡동)에 위치하여 기본적인 입지 강점을 가집니다.
서울우장초등학교가 바로 인접하여 교육 환경 및 학군 수요를 기대할 수 있습니다.
토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 권리 관계를 명확히 하여 취득할 수 있습니다.
임차인의 대항력 포기 조건이 법적으로 잘 정리되고 명도 과정이 원만히 진행될 경우, 서울 지역 내 소액 투자를 고려해볼 수 있는 기회입니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매1계