나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9444 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제8층 제801호 오피스텔 경매
매각기일: 2025-12-11
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9444 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제8층 제801호 오피스텔 경매
- 사건번호: 2025타경9444
- 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제8층 제801호
- 감정가: 254,000,000원
- 최저가: 203,200,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 오피스텔
서울남부지방법원 경매1계 2025타경9444 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제8층 제801호 | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 203,200,000원 | 용도: 오피스텔
1. 서울남부지방법원 2025타경9444 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9444 (1)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제8층 제801호
용도: 오피스텔
감정가: 254,000,000원
토지면적: 3.98㎡ (약 1.20평)
토지 지분율: 397.99999999999994% (참고: 해당 지분율은 일반적인 비율과 차이가 있어 확인이 필요할 수 있습니다.)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)
건물 지분율: 2268 (참고: 해당 수치는 일반적인 지분율 표기와 달라 추가 확인이 필요합니다.)
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 김OO
채무자: 김OO
채권자: 주OOOOOOO
특이사항:
주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
감정평가서요약 요향표:
- 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 '강서구청' 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 화곡로를 따라 오피스텔, 호텔, 금융기관, 상업용부동산 등이 밀집해 있습니다.
- 교통상황: 본건은 화곡로에 접해 있어 차량의 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 9호선 가양역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.
- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상19층 건물 내 제8층 제801호입니다. 사용승인은 2020년 8월 28일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 롱브릭 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시로 마감되었습니다.
- 이용상태: 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비내역: 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 및 화재경보 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 및 주차 시설이 갖추어져 있습니다.
- 토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고 평탄한 세장형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 인접 도로상태등: 본건 토지는 남동측으로 화곡로와 접해 있습니다.
- 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 도시관리계획 입안중(강서지구중심 지구단위계획구역), 건축선으로 지정되어 있습니다.
- 공부와의 차이: 없음.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.
1.2. 입지조건
본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 9호선 가양역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주요 간선도로인 화곡로에 접해 있어 차량 접근성이 뛰어나며 주정차가 용이합니다. 주변에는 강서구청이 인접해 있고, 오피스텔, 호텔, 금융기관, 상업용부동산 등이 밀집한 지역으로, 생활 및 업무 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. (출처: 2, 4, 8)
1.3. 권리분석
본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자인 김OO에 대한 주OOOOOOO의 채권 집행으로 경매가 개시되었습니다. 가장 중요한 점은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 점입니다. 이는 통상적으로 임차인이 새로운 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건으로, 매수인에게 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 세부적인 대항력 포기 조건의 성립 여부 및 임차인의 실제 점유 관계는 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다. (출처: 2)
1.4. 상권분석
본건이 위치한 화곡동 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 상업 활동이 가능한 지역입니다. 주변에 오피스텔, 호텔, 금융기관, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구와 배후수요가 풍부합니다. 특히 강서구청 인근이라는 점은 공공기관 종사자 및 민원인들의 이용 수요를 기대할 수 있습니다. 최근 마곡지구의 개발과 더불어 화곡동 일대의 상권도 지속적으로 발전하고 있는 추세입니다. (출처: 2, 8)
1.5. 생활정보
2020년 8월에 사용승인된 비교적 신축 건물(사용승인: 2020.8.28.)로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 건물 내에는 급배수, 위생, 난방, 승강기, 주차 시설 등이 완비되어 있어 거주 및 업무용으로 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있고, 근거리 지하철역(가양역)을 통해 서울 시내 어디든 이동이 용이합니다. 또한, '강서구청'이 인접해 있어 행정서비스 이용이 편리하며, 주변 상업시설들을 통해 다양한 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (출처: 4, 8)
1.6. 잠재적 리스크
1. 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, '도시관리계획 입안중(강서지구중심 지구단위계획구역)'으로 지정되어 있어 향후 해당 지역의 개발 계획에 따라 용도나 건폐율, 용적률 등이 변경될 가능성이 있습니다. 이러한 변화는 부동산 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. (출처: 5, 9, 10, 11, 22, 23, 26)
2. 임대관계 미상: 현재 임대관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. '대항력 포기조건'이 명확히 효력을 발휘하지 못할 경우, 명도에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
3. 비정상적인 토지 및 건물 지분율: 제공된 정보에서 토지 지분율(397.99%)과 건물 지분율(2268) 수치가 일반적인 표기 방식과 큰 차이를 보여, 실제 등기부등본 확인 시 해당 수치의 정확성과 의미에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 소유권 관계에 혼란을 야기할 수 있는 잠재적 리스크입니다.
4. 혐오시설 주변 가능성: 강서구청 인근 및 화곡동 지역은 과거 일부 기피/혐오시설(서남 물재생센터, 가스충전소, 수소생산기지 등)과 관련한 민원이 제기된 바 있습니다. (출처: 13, 14) 현재 본건 물건지 주변에 직접적으로 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 넓은 의미에서 이러한 시설들과의 인접 가능성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 서울 강서구의 주요 도로변에 위치하며, 역세권(가양역 근접)이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 2020년 준공된 신축 건물이라는 점과 '대항력 포기조건'으로 인한 명도 용이성은 매력적인 투자 요소입니다. 일반상업지역으로 상권 활성화 잠재력도 높습니다. 다만, 공항 보호지구 등 일부 토지이용 제한사항과 현재 진행 중인 도시관리계획 변경 가능성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 또한, 특이한 지분율 수치와 미확인 임대관계는 추가적인 확인이 필수적입니다.
1.8. 투자 포인트
* **우수한 입지:** 가양역 인근, 화곡로 대로변 위치로 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.
* **신축 건물:** 2020년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉각적인 활용이 가능합니다.
* **명도 리스크 완화:** 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.
* **상권 잠재력:** 일반상업지역으로 풍부한 배후수요와 발전 가능성을 가지고 있습니다.
* **강서구 개발 호재:** 강서지구중심 지구단위계획구역 지정 등 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.
법원 정보
서울남부지방법원 경매1계