나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9440 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9440 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9440
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로50마길 5 한솔시티빌, 제4층 제403호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9440 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로50마길 5 한솔시티빌, 제4층 제403호 | 감정가: 210,000,000원 | 최저가: 168,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9440 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 210,000,000원

토지 면적: 21.63㎡ (약 6.54평)

건물 면적: 26.92㎡ (약 8.14평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용 승인일: 2019년 7월 25일

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 용이하며, 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 채권자 주OOOOOOO에 의한 부동산강제경매로 진행됩니다.

경매 진행 시 특이사항으로는 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 조건에 따라 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 명도 과정에서 겪을 수 있는 법적 분쟁의 소지를 줄여주는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

현재까지 파악된 권리 관계상 낙찰자가 인수하는 부담은 없어 보이나, 경매 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통한 정밀한 권리 분석을 진행하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 시흥동 일대는 주택가와 근린생활시설이 적절히 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지형 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 내 소비 활동이 이루어지는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 학교와 주거지가 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

1.5. 생활 정보

교육 환경으로는 "서울신흥초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

주택가 및 근린생활시설이 밀집해 있어 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

건축물 현황 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장상의 현황도, 외관 및 탐문 조사를 기준으로 하였으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 현장 방문을 통한 상세 확인이 반드시 필요합니다.

임대 관계는 현재 파악되지 않아(미상), 낙찰 후 임차인과의 관계, 보증금 등에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

본 물건은 다양한 토지이용계획 및 제한 상태에 놓여 있습니다.

구체적으로는 다음과 같은 제한 사항이 존재합니다:

- 건축허가·착공제한지역 (2022.9.15.~2024.9.14. 및 2024.9.15.~2025.9.14. / 2025.03.27. 공고일로부터 2년)

- 장애물제한표면구역 (진입표면구역)

- 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필수)

- 대공방어협조구역 (해발 194m 이하 건축 제한)

- 과밀억제권역

이러한 제한 사항들은 향후 건물 증축, 개축 등에 영향을 미칠 수 있으므로 입찰 전 면밀히 검토해야 합니다.

주변 지역에 대한 예비 조사를 통해 파악된 바로는, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축된 다세대주택으로, 서울특별시 금천구 시흥동의 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 특히 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 관련 불확실성을 줄여주는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

하지만, 건축법상 다수의 규제를 받는 지역이며, 임대 관계 미상 및 현장 조사 제약 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2019년 준공된 건물로, 비교적 하자 발생 가능성이 낮고 관리 측면에서 유리합니다.

2. 교육 환경: 서울신흥초등학교가 인근에 있어 주거 편의성이 높습니다.

3. 명도 용이성: 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 완화시켜 줍니다.

4. 시세 차익 기대: 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

5. 지역 개발 가능성: 금천구는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계