나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9148 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9148 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9148 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제2층 제202호 | 감정가: 259,000,000원 | 최저가: 259,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9148 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9148 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 5900만원

토지면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

토지 지분율: 1718

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.48㎡ (약 7.40평) - 전용면적 기준. 분양면적은 별도 확인 필요.

건물 지분율: 2448

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 백OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됨.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울화원중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 북동측으로는 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건지는 서측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 평슬라브 지붕을 가진 지하 1층/지상 6층 건물 내 제2층 제202호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소방, CCTV 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(백OO)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 특이사항은 '임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 점입니다. 이는 통상적으로 임차인이 새로운 매수인에게 임차권을 주장하지 않겠다는 조건 하에 매각이 진행된다는 것을 의미하며, 매수인에게 인도명령 등과 같은 복잡한 권리 관계 문제가 발생할 가능성이 낮다는 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다. 다만, 해당 조건의 구체적인 이행 여부 및 법적 효력에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

물건지 주변은 주거 지역이 밀집해 있으며, 서울화원중학교, 소규모 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 화곡역을 중심으로 한 지역 상권은 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 분포하고 있어, 주거지로서의 편의성을 제공합니다. 다세대주택 밀집 지역의 특성상 배후 수요는 꾸준할 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

단지 내 또는 인근에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 버스 및 지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 서울화원중학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '임차인 대항력 포기조건'의 실효성 검토입니다. 만약 이 조건이 제대로 이행되지 않았거나 법적 효력이 불분명할 경우, 임차인과의 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)'로 지정되어 있어, 김포공항과 인접할 가능성이 높습니다. 이로 인해 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다. 최근 자료에 따르면 강서구 일부 지역은 김포공항 소음 영향 지역으로 포함되어 있어, 실제 현장 방문 시 소음 정도를 파악하는 것이 좋습니다. '가축사육제한구역', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등 추가적인 개발 제한이나 이용상의 제약이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 추가적으로 확인해야 합니다. 현재까지 조사된 바로는 물건지 인근에서 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 접근성이 양호한 편입니다. 다세대주택으로서 소규모의 전용면적을 가지고 있으나, 임차인 관련 특이사항이 매수자에게 유리하게 작용할 가능성이 있습니다. 다만, 공항 관련 소음 영향 가능성 및 기타 개발 제한 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 서울 도심 접근 용이.

* 주거 밀집 지역의 안정적인 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 임차인 관련 권리 분석: 대항력 포기 조건 확인 시, 명도 부담 감소 및 조기 입주 가능성.

* 가격 상승 잠재력: 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충 시 가격 상승 기대.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계