나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8956 [1] 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제3층 제306호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8956 [1] 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제3층 제306호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경8956 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제3층 제306호 | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 188,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경8956 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8956 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제3층 제306호

용도: 오피스텔

감정가: 235,000,000원

토지면적: 8.16㎡ (약 2.47평)

토지 지분율: 816.4999999999999 (제시된 정보 그대로 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.91㎡ (약 6.63평)

건물 지분율: 2191 (제시된 정보 그대로 기재)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '무아래어린이공원' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 정방형 토지로서 현재 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역, 공항시설법상 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시 계획 및 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 주의사항은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사를 통해 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건을 매각으로 한다는 점입니다. 이는 매수인이 인수하게 될 임차권 관련 권리가 없음을 의미하나, 해당 포기 조건이 이행되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 가산동은 디지털미디어시티(DMC)와 함께 서울 서남부의 대표적인 업무 및 산업 단지 밀집 지역입니다. 다수의 IT 기업, 연구소, 중소기업 등이 입주해 있으며, 이로 인한 풍부한 배후 수요를 가지고 있습니다. 오피스텔, 아파트, 상가 등이 복합적으로 분포하고 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다. 주변에 '무아래어린이공원'이 있어 쾌적한 환경을 일부 제공하며, 다양한 근린생활시설 또한 자리하고 있습니다. 다만, 대규모 산업 단지 인근의 특성상 소음이나 공해와 같은 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 검색 결과에 따르면, 금천구는 최근 지역사회 음주폐해 예방 사업으로 공원을 금주구역으로 지정하는 등 쾌적하고 안전한 도시 환경 조성을 위해 노력하고 있는 것으로 나타났습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 제3층에 위치하며, 2021년 9월 14일에 사용승인되었습니다. 외벽은 미장스톤 및 대리석 마감이며, 내벽 마감재 정보는 없습니다. 창호는 샷시입니다. 내부 구조는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기, 주차 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 어린이공원이 있어 녹지 공간을 이용할 수 있으며, 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 가산디지털단지역이 인근에 위치하며, 다양한 노선버스가 운행되어 서울 및 수도권 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인에게 임차권 관련 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 규제가 존재하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 건물 사용승인이 2021년으로 비교적 신축이지만, 내벽 마감재 정보 등 세부적인 내부 상태에 대한 정보가 부족하므로 실제 방문 시 내부 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울의 주요 산업 단지인 가산디지털단지에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 3,500만원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 제시되어 있어 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다. 다만, 이 조건의 확정 여부를 반드시 확인해야 하며, 주변 개발 계획 및 제반 규제 사항을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

가산디지털단지라는 직주근접의 최적 입지는 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있게 합니다. 2021년에 사용승인된 신축 건물이라는 점은 유지보수 비용 부담이 적고 임차인 선호도가 높다는 장점이 있습니다. 또한, 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계가 비교적 명확하다는 점은 투자 결정에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 제시되어 있어, 명도 관련 불확실성을 줄이고 신속한 명도가 이루어질 경우 공실 위험을 최소화하며 즉시 임대 수익을 창출할 수 있을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계