나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9011 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제101동 제2층 제1206호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9011 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제101동 제2층 제1206호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9011 | 소재지: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제101동 제2층 제1206호 | 감정가: 269,000,000원 | 최저가: 269,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9011 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9011 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제101동 제2층 제1206호

용도: 연립주택

감정가: 269,000,000원

토지면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

토지 지분율: 3774.69 / 10000

건물면적: 42.04㎡ (약 12.71평)

건물 지분율: 4204 / 10000

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 서울오류초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 남동측 인근에 지하철 1호선 오류동역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 양호한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕의 5층 건물 중 제2층 제1206호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시창호로 마감되어 있습니다. 연립주택으로 이용 중이며, 내부 구조 및 이용 현황은 별도 참조가 필요합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 완경사지 내 3필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북측과 서측으로 각각 노폭 약 3미터 및 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 유OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 주의사항으로 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점을 반드시 확인해야 합니다. 이 조건으로 인해 명도 관련 분쟁의 소지를 줄일 수 있으나, 관련 법률 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.5. 상권분석

물건지 주변은 주거 밀집 지역으로 연립, 다세대, 단독주택 등이 다수 분포하고 있으며, 각종 근린생활시설이 함께 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오류동역을 중심으로 상권이 형성되어 있어, 역세권의 이점을 일부 누릴 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 다소 거리가 있어, 주변 상권은 주로 주거민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

도보 거리에 서울오류초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 지하철 1호선 오류동역을 통해 서울 도심 및 수도권 각지로의 이동이 편리하며, 다양한 노선의 버스 이용도 가능합니다. 주변에 대형 병원이나 주요 편의 시설은 가까운 거리에 위치하지 않으나, 오류동역 일대의 상권을 통해 기본적인 생활 편의는 해결할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 주된 잠재적 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 낙찰자가 임차권 문제를 인수하게 될 가능성이 있습니다. 또한, 주변 지역의 개발 계획이나 도시 계획 변경 여부를 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다. 구로구 궁동 지역은 비교적 주거 환경이 안정적이나, 혹시 모를 혐오시설의 유입 가능성 등도 장기적인 관점에서 염두에 둘 필요가 있습니다. (주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.8. 종합 의견

본 물건은 오류동역 역세권에 위치한 연립주택으로, 초등학교 인접 등 주거 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 6,900만원으로, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 조건과 관련된 법적 검토를 철저히 해야 하며, 이를 해결하는 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 오류동역 역세권 입지로 교통 편의성이 우수함.

- 서울오류초등학교 인접으로 교육 환경이 양호함.

- 임차인의 대항력 포기 조건으로 명도 관련 리스크 완화 가능성.

- 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성 내포.

- 비교적 소형 면적으로 투자 또는 실거주 목적 모두 적합.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계