나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9010 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제11층 제1103호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9010 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제11층 제1103호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9010 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제11층 제1103호 | 감정가: 289,000,000원 | 최저가: 289,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9010 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9010 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제11층 제1103호

용도: 오피스텔

감정가: 289,000,000원

토지 면적: 7.95㎡ (약 2.40평)

건물 면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡1동주민센터' 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설(오피스텔), 모텔, 근린생활시설 등이 혼합된 일반상업지역 내 주상복합 지대로 형성되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이한 편입니다.

교통망으로는 지하철 5호선 까치산역이 다소 원거리에 위치하나, 북측 인근 곰달래로를 이용하는 다수의 노선버스 정류장 및 버스종점이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

차량 출입이 용이하며, 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다.

가장 주목해야 할 사항은 '주의사항'에 명시된 임차인 및 임차권 승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각입니다.

이는 임차인이 매수인에게 자신의 대항력을 주장하지 않겠다는 조건을 전제로 매각이 진행됨을 의미하며, 인수되는 임차권이 있는지, 보증금 반환 채무를 누가 부담하는지 등에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

등기부상 2023년 2월 13일자 서울남부지방법원의 등기명령에 의거 주택임차권(임차보증금 255,000,000원)이 설정되어 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 다양한 상업시설과 주거시설이 공존하는 복합 상권입니다.

인근에 오피스텔, 모텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업적 활동이 활발하며, 이는 임대 수익을 기대할 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주상복합지대로서, 배후 수요와 유동 인구를 바탕으로 한 상권의 안정성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

건물은 2020년 8월 14일에 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물 중 11층에 위치하고 있습니다.

내부 구조는 오피스텔로서 거실 1개, 방 2개, 주방/식당, 욕실/화장실, 다용도실 등으로 구성되어 주거용으로 이용 가능한 형태입니다.

위생, 급배수 시설이 구비되어 있으며, 도시가스 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다.

승강기, CCTV, 화재탐지 및 경보기 시설이 설치되어 있으며, 주차 시설(지상 1층 및 기계식)도 마련되어 있어 생활의 편리성을 더합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 앞서 권리분석에서 언급된 임차인의 대항력 포기 조건과 관련된 부분입니다. 명확한 확인 없이는 예상치 못한 명도 문제나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

공항시설법에 따른 진입표면구역 및 중요시설물보호지구(공항)에 해당하여, 향후 공항 관련 개발 계획이나 규제 강화에 영향을 받을 가능성이 있습니다. 이는 잠재적인 소음 문제와도 연관될 수 있습니다.

대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 도시계획상의 제한사항이 존재합니다.

주변 환경이 주거 및 상업시설이 혼합된 지역이라 교통량 증가 등의 단점이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 일반상업지역에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 임차인의 대항력 포기 조건이라는 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어, 철저한 권리 분석과 임차인과의 소통이 필수적입니다.

임차인 문제를 깔끔하게 해결하고, 공항 인근 지역으로서의 특성(소음 등)을 감안한다면, 향후 임대 수익이나 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

신축(2020년 사용승인)에 가까운 비교적 최신 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

2룸 구조로 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 임대 시장에서의 경쟁력이 있습니다.

대중교통 이용이 가능한 점과 주변 상업 시설과의 접근성이 좋습니다.

임차인 이슈를 해결하고 합리적인 가격에 낙찰받는다면, 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

공항 지구 관련 개발 호재나 정부 정책에 따른 수혜 가능성을 장기적인 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계