나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9012 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-18 루나빌리지 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9012 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-18 루나빌리지 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9012 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 371-18 루나빌리지 제4층 제403호 | 감정가: 283,000,000원 | 최저가: 283,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9012 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9012 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 371-18 루나빌리지 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 283,000,000원

토지면적: 18.53㎡ (약 5.60평)

토지 지분율: 1853

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평) - 전용면적 기준

건물 지분율: 2982

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 유OO

채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 09월 08일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 인근에 월정초등학교가 있습니다. 주변은 소규모 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 지하철 5호선 화곡역과 버스정류장이 인근에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 유OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 점입니다. 이는 낙찰 시 임차인으로부터 발생할 수 있는 법적 분쟁(명도 등)의 위험이 현저히 낮다는 것을 의미합니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

화곡동 지역은 서울 서남권의 주요 주거지역 중 하나로, 꾸준한 수요가 있습니다. 본건 인근은 주거지와 상업시설이 복합적으로 발달하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 특히, 지하철 5호선 화곡역 주변으로는 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 제4층 제403호이며, 2020년 9월에 사용승인을 받았습니다. 건물 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 소화전, CCTV 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 인접지와 평탄한 정방형의 토지로, 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인은 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이 조건이 매각 과정에서 명확하게 처리되지 않거나 법적 하자 발생 시, 매수인에게 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 계약 시 관련 법률 전문가와 함께 상세한 검토가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 공항, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다. 임대 관계가 미상이므로, 인수되는 임대차 계약이 있는지 확인이 필요합니다. (다만, 대항력 포기 조건으로 인해 이 위험은 경감될 수 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 신축 연식(2020년 준공)과 양호한 교통 접근성, 그리고 임차인의 대항력 포기라는 조건으로 인해 권리상의 위험이 상대적으로 적은 경매 물건으로 판단됩니다. 화곡역 역세권에 위치하여 주거 편의성이 높으며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 제약과 임대 관계 미상 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 비교적 신축(2020년 준공)으로 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

- 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

- 임차인의 대항력 포기 조건으로 권리 분석 상 명도 관련 위험이 낮습니다.

- 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

- 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계