나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8957 [1] 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제3층 제301호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8957 [1] 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제3층 제301호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경8957 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제3층 제301호 | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 188,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건 정보 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8957 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 235,000,000원

토지면적: 8.16㎡ (약 2.47평)

토지 지분율: 816.4999999999999 (확인 필요)

건물면적: 21.91㎡ (약 6.63평)

건물 지분율: 2191 (확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 킹캐슬2차 오피스텔 제3층 제301호입니다. 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 사건이며, 감정가는 235,000,000원입니다. 건물 전용면적은 6.63평이며, 토지 지분 면적은 2.47평입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 '세일중학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 가산동 일대는 서울디지털국가산업단지(G밸리)가 위치해 있어 IT, 첨단산업 관련 기업들이 밀집해 있으며, 이에 따른 직주근접 수요가 높은 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 및 독산역(지하철 1호선) 등 대중교통 접근성 또한 양호한 지역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유권

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자는 김OO이며, 채무자도 김OO입니다.

3.2. 주의사항 및 임차권

가장 중요한 주의사항은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)를 통해 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매각 후 임차인과의 별도 분쟁 발생 가능성이 낮음을 의미하며, 임차인의 권리 승계 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 구체적인 임차인 현황 및 보증금 관련 사항은 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 상세히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

가산동은 서울디지털국가산업단지(G밸리)를 중심으로 IT, 첨단산업, 제조업 관련 기업들이 밀집한 복합 산업단지입니다. 이에 따라 관련 종사자를 위한 주거 및 상업 시설이 발달해 있으며, 오피스텔 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

4.2. 주변 시설

킹캐슬2차 주변으로는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 마리오아울렛, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰과 다양한 외식 및 문화 시설이 인근에 위치하여 직주근접 수요와 더불어 생활 편의성을 높이고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 12층 규모입니다. 본 물건은 해당 건물 3층에 위치하고 있습니다. 외벽은 돌붙임 마감 등이며, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

5.2. 내부 설비

도시가스보일러를 이용한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. 특히 '교육환경보호구역'의 경우 남부교육청에 반드시 확인하여 유해시설 여부를 파악해야 합니다.

6.2. 기타 고려사항

건물 및 토지 지분율에 대한 정확한 정보는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 재확인할 필요가 있습니다. 또한, 감정평가서 요약본 외 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 금천구 가산동의 대표적인 업무지구 내 오피스텔로, 직주근접성이 우수하며 주변 상권 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 임차인 대항력 포기 조건으로 매각되어 권리관계가 비교적 명확한 점은 투자자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 교육환경보호구역 등 각종 개발 및 이용 제한 사항을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 서울디지털국가산업단지(G밸리) 인접으로 안정적인 임대 수요 기대

* 교통 편리성 (지하철, 버스 접근성 양호)

* 주변 편의시설 (쇼핑몰, 상업시설) 풍부

* 임차인 대항력 포기 조건으로 권리관계 명확

8.2. 고려사항

* 교육환경보호구역 등 토지이용계획 상 제한 사항 확인 필요

* 건물 및 토지 지분율 관련 서류 확인 필요

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 현장 방문, 서류 확인 등 추가적인 분석을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계