나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8833 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8833 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경8833 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제2층 제204호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 176,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8833 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8833 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제2층 제204호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택) 기재)

감정가: 220,000,000원

토지 면적: 23.25㎡ (약 7.03평)

토지 지분율: 2325

건물 면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

건물 지분율: 2840

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자 겸 채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기조건 매각.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재하며, "서울신흥초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 및 다가구주택이 혼재된 주거지역입니다. 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리사항은 주의사항에 명시된 '임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기조건 매각'입니다. 이는 해당 임차인들이 매수인에 대해 대항할 수 있는 권리를 포기하기로 하였음을 의미하므로, 매수인은 명도에 있어 법적 분쟁의 소지를 크게 줄일 수 있습니다. 소멸주의 원칙에 따라 경매개시결정 기입등기 이후의 권리는 소멸될 가능성이 높으나, 매각물건명세서 등 최종적인 권리 분석은 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 주로 주거용 건물인 다세대주택과 다가구주택이 밀집한 지역입니다. 인근에 서울신흥초등학교가 위치하여 학생 및 학부모 관련 소비가 예상되나, 대규모 상업 시설이나 유흥업소 등 활발한 상권보다는 주거지로서의 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 석재 외장재로 마감되었으며, 창호는 새시로 되어 있습니다. 건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 토지는 2필지 일단의 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 5m 도로와 접하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태를 살펴보면, 본건 토지는 여러 법규의 적용을 받습니다.

'군사기지 및 군사시설 보호법'에 따른 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축물의 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

'수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역에 속해 있어 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

'건축법'에 따른 건축허가·착공제한지역으로, 관련 규정을 확인해야 합니다.

'공항시설법'에 따른 장애물제한표면구역으로, 역시 항공기 운항과 관련된 높이 제한 등이 적용될 수 있습니다.

가장 중요한 제한사항은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있다는 점입니다. 현재 지정 기간이 연장되어 있으며, 2025년 2월 13일자로 재지정된 사항도 있어, 매수 후 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 이는 투기 목적의 거래를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 관리하기 위한 조치이며, 허가 없이는 거래가 무효가 될 수 있습니다.

임대관계는 미상으로, 인수되는 임대차 관계가 있는지 명확히 확인이 필요합니다. 다만, '대항력 포기조건'으로 인해 명도 관련 리스크는 완화될 것으로 보입니다. 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 다세대주택으로, 서울신흥초등학교 인근의 주거지역에 자리 잡고 있습니다. 교통이 편리하고 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 리스크가 낮다는 점은 매수자에게 큰 장점으로 작용할 수 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 군사보호구역, 장애물제한구역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축이나 개발을 고려하는 투자자라면 해당 규제 내용을 면밀히 파악해야 합니다. 안정적인 거주 목적의 실수요자에게는 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 입지: 서울시 금천구 시흥동, 초등학교 인근의 주거지.

2. 명도 용이: 임차인의 대항력 포기 조건으로 소유권 이전 후 명도 절차가 간편할 것으로 예상됩니다.

3. 안정적인 주거 환경: 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경이 예상됩니다.

4. 재건축/개발 가능성 (제한적): 다수의 법적 제한으로 인해 직접적인 대규모 개발보다는 기존 건물 유지 및 소규모 리모델링 수준의 활용이 현실적일 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계