나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8745 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-106 제7층 제703호 업무시설 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8745 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-106 제7층 제703호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경8745 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-106 제7층 제703호 | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 245,000,000원 | 용도: 업무시설

1. 서울남부지방법원 2025타경8745 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-106 제7층 제703호

용도: 업무시설

토지면적: 7.96㎡ (약 2.41평)

건물면적: 26.32㎡ (약 7.96평)

감정가: 245,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 03월 19일

특이사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 우장산초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 생활 편의시설과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (cite: 2, 3, 4)

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 가장 중요한 권리관계 사항은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 일반적으로 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 포기함으로써, 낙찰자가 명도 부담을 덜 수 있음을 의미합니다. (cite: 7, 8, 11, 13, 14)

1.4. 상권분석

화곡동은 강서 지역의 대표적인 상권 중 하나로, 주거지와 관공서, 학교 등이 인접한 복합 상권의 특성을 지닙니다. (cite: 3) 본건이 위치한 지역은 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 풍부하고 유동인구가 많은 편입니다. 지하철 5호선 화곡역이 인근에 있어 역세권의 이점도 일부 기대할 수 있습니다. 다만, 최근 기사들에 따르면 화곡동 상권은 전세사기 여파와 강서구청의 마곡지구 이전에 따른 잠재적 리스크를 안고 있는 것으로 분석됩니다. (cite: 2, 4, 5)

1.5. 생활정보

건물은 2021년 3월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. (cite: 9) 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 주차, CCTV, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 우장산초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 지하철 5호선 화곡역이 인근에 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다. (cite: 4)

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 부담을 덜 수 있다는 장점도 있지만, 계약 조건에 대한 면밀한 확인과 임차인과의 최종적인 합의 여부가 중요합니다. (cite: 7, 8, 11, 13, 14) 또한, '임대관계는 미상임'이라는 점은 임차인의 실제 거주 여부나 명도 과정에서의 추가적인 변수를 고려해야 함을 시사합니다. 토지이용계획상 공항, 군사시설 보호지구 등이 포함되어 있어 건축 또는 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다. (cite: 15, 19) 최근 화곡동 일대의 전세사기 여파와 상권 침체에 대한 우려도 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다. (cite: 5, 6)

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 오피스텔로, 초등학교와 지하철역이 인근에 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히 임차인의 대항력 포기 조건은 낙찰자에게 명도 부담을 완화시켜 줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 그러나 화곡동 상권의 전반적인 침체 우려와 임대 관계 불명확성 등의 리스크 요인도 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

- 우장산초등학교 및 지하철 5호선 화곡역 인접으로 인한 우수한 입지

- 임차인의 대항력 포기 조건으로 인한 명도 부담 완화 기대

- 업무시설로서의 임대 수익 가능성 (단, 임대 시장 상황 및 공실률 확인 필요)

주변 시설 및 혐오시설 관련 정보:

주변은 주택가와 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 특별히 언급된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. (cite: 10, 16, 17) 다만, 강서구 일대에는 과거 서남물재생센터(하수종말처리장)와 관련된 주민들의 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. (cite: 22)

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계