나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8812 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감감정 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""가산중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제7층 제701호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 유사 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8812 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제7층 제701호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 6천 1백만원

채권자: 주 (주OOOOOOO)

경매구분: 부동산강제경매

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1.2. 건물 상세 정보

건물명: 미림에이클래스

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021년 7월 8일)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

층수: 총 12층 중 제7층 제701호

건물면적: 23.98㎡ (약 7.25평)

주요용도: 업무시설 (오피스텔)

총 세대수: 88세대

주차 대수: 총 46대 (세대당 약 0.52대)

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1.3. 토지 정보

토지면적: 8.46㎡ (약 2.56평)

토지 이용 현황: 업무시설 건부지로 이용중

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등 (아래 6.2 참조)

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1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 2억 6천 1백만원

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경입니다.

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2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

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2.3. 도로 접합 상태

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 분석 요약

본건의 말소기준권리는 2024년 6월 7일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(갑5)입니다.

이후 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑6, 본건 경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

다만, 을구 3번의 주택임차권(김주연)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

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3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인: 김주연 (성만 표기: 김 )

보증금: 2억 6천 1백만원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 9일

확정일자: 2021년 7월 16일

대항력: 있음

인수 여부: 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수.

주의: 보증금 2억 6천 1백만원 전액이 배당으로 변제되지 않을 가능성이 높으므로, 매수인은 해당 금액 또는 잔액을 인수할 위험이 있습니다. 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 시, 그 잔액은 매수인이 인수함을 유의해야 합니다.

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3.3. 등기부 현황

소유권 보존: 박은식 외 2명 (2021-07-14)

공유자 지분 이전: 성순미 (2021-08-06, 매매)

주택임차권: 김주연 (2023-08-29, 보증금 261,000,000원, 말소: 인수)

가압류: 서민금융진흥원 (2024-06-07, 8,672,617원, 말소: 말소기준권리)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-02-25, 261,000,000원, 말소: 말소)

총 등기부채권액: 269,672,617원

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서울 금천구 독산동 일대는 오피스텔 및 공동주택, 상업시설이 혼재된 지역으로, 도심 접근성과 생활 편의시설을 갖춘 지역입니다.

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4.2. 주요 시설 및 환경

주변에 근린생활시설이 소재하여 상업 활동이 이루어지고 있으며, 가산중학교가 인근에 위치합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

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5.2. 교육시설

가산중학교가 북서측 인근에 위치합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 위험은 을구 3번 주택임차권(김주연)과 관련된 부분입니다.

임차인은 대항력이 있으며, 보증금 2억 6천 1백만원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

감정가와 임차인 보증금이 동일하므로, 경매 낙찰가에 따라 매수인이 상당한 금액의 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

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6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27)으로 지정되어 있습니다.

주요 제한사항으로는 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역 등이 있습니다.

이러한 도시계획 및 각종 규제는 향후 재건축 또는 건물 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

외부 지도 검색 결과: 본건 주변에서 유해시설이나 혐오시설로 직접적으로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 제한 구역, 군사 시설 보호 구역 등이 존재하므로 해당 규제를 확인해야 합니다.

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7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 준공)인 오피스텔로, 입지 조건 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

그러나 을구 3번 임차인(김주연)의 대항력 및 보증금 인수 문제는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

임차인의 보증금 2억 6천 1백만원이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 실제 매수 비용은 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.

신중한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적이며, 인수되는 임차 보증금을 고려한 입찰가 산정이 요구됩니다.

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8. 투자 포인트

새 건물(2021년 준공)로 인한 자산 가치 유지 및 관리 용이성.

금천구 지역의 개발 잠재력 및 꾸준한 수요.

권리 관계 명확화 및 임차인 문제 해결 시 안정적인 임대 수익 기대 가능.

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9. 예상 입찰가

감정가: 2억 6천 1백만원

최근 매매 시세 (JSON 분석): 2억 7천 9백만원 (2025년 6월 30일, 직거래)

임차인 인수 보증금 (잠재적): 2억 6천 1백만원

권리 분석상 임차인의 보증금 2억 6천 1백만원 전액을 배당으로 변제받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다.

최근 매매 시세는 감정가보다 높으나, 대항력 있는 임차인 인수 가능성을 고려할 때, 섣부른 고가 입찰은 매우 위험합니다.

본 보고서에서는 임차인 인수 보증금이 전액 변제될 가능성을 염두에 두고, 최근 시세(2억 7천 9백만원)와 감정가(2억 6천 1백만원)를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 2억 7천만원으로 예상 입찰가를 제안합니다.

하지만, 임차인 보증금 인수 위험을 최우선으로 고려해야 하며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 명확화 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.