나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8901 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOOOO OOOOO OOO OOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정감정 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 ""화곡역(지하철5호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 제4층 제402호로서,
(사용승인일: 2019.07.22)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 6필지 일단의 가장형 토지로서 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40 내외, 남측 및 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[368-32번지],
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03).


[368-33번지]
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

[368-34번지]
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03).


[368-42번지]
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03).

[368-64번지], [368-66번지]
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

[368-65번지]
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8901 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 325,000,000원

토지면적: 15.85㎡ (약 4.80평)

건물면적: 39.36㎡ (약 11.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 7월 22일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제4층 제402호

건축물 용도: 업무시설 (근린생활시설, 업무시설, 공동주택 포함)

건축물 총 층수: 10층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 비교적 원거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 대지와 등고평탄한 6필지 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로는 노폭 약 40m, 남측 및 동측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 일부 필지는 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 상대보호구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (별도로 표시된 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.)

* 말소기준권리: 2023년 4월 13일자 의정부세무서장의 압류 (체납징세 과-티24457)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 23일

* 확정일자: 2019년 9월 30일

* 배당신고일자: 2023년 8월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 250,000,000원

1.3. 상권분석

* 최근 실거래 정보: 동일 건물(엔에스타운) 내 4층, 전용면적 45.2㎡(약 13.67평) 호실이 2025년 5월 29일에 290,000,000원(2억 9천만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(325,000,000원) 대비 낮은 가격입니다.

* 주변 상권: 본 건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택과 함께 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 화곡역이 상대적으로 원거리에 위치합니다.

* 기본 설비: 건물 내 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 시설, 도시가스에 의한 개별 난방 시설 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 특이사항으로 HUG 인수조건 변경 및 공동담보가 명시되어 있습니다. 이는 경매 과정에서 HUG가 담보권을 행사했음을 시사하며, 복잡한 권리 관계가 없음을 의미할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력 포기: 주택도시보증공사(HUG) 소속 임차인(정 )이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인에게 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 사용승인)인 오피스텔로, 서울 강서구 화곡동의 주거 및 상업 복합지역에 위치하고 있습니다. 대중교통 접근성은 보통 수준이나, 단지 내 주차 시설 및 개별 난방 등 생활 편의 설비는 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 특이사항 없이 HUG 관련 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 권리상의 문제는 없습니다. 최근 유사 면적의 실거래가(2억 9천만원)가 감정가보다 낮은 점은 눈여겨볼 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 건물이 신축 상태입니다.

* 권리 관계 명확: 임차인의 대항력 포기 조건으로 매수인이 인수하는 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 입지 조건: 서울 내 오피스텔로서, 주거 및 업무 기능이 혼합된 지역에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 325,000,000원이나, 최근 유사 면적의 실거래가(290,000,000원) 및 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 270,000,000원에서 290,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 입찰가 산정 시 '인수 보증금'은 0원이므로 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.