나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8602 [1] 서울특별시 금천구 독산동 994-75 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8602 [1] 서울특별시 금천구 독산동 994-75 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경8602 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 994-75 제3층 제301호 | 감정가: 293,000,000원 | 최저가: 234,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8602 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8602 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 994-75 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 293,000,000원

토지 면적: 23.93㎡ (약 7.24평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 29.30㎡ (약 8.86평) (전용면적 기준)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자: 조OO

채무자: 조OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주변에 정심초등학교가 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주거지역으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 주변에 학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 생활 편의시설 접근성도 무난할 것으로 보입니다. 인근에서 진행된 다른 경매 물건들을 보면, 독산동 지역에 다세대 주택이 다수 분포하고 있음을 알 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 조OO입니다 [cite:null]. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리관계 사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항력을 포기하고, 주택도시보증공사 또한 매수인에게 대항력 포기 조건을 승인해야 매각이 진행된다는 의미로 해석됩니다. 이로 인해 매수인은 인수하는 권리 없이 깨끗하게 소유권을 이전받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 현황 및 대항력 포기 여부는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 건물은 2022년 3월 2일에 사용 승인되었습니다.

1.4. 상권분석

본건은 주택가에 위치한 다세대주택으로, 주변에 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이는 주거 기능에 중점을 둔 상권으로 볼 수 있으며, 직접적인 상업 시설보다는 주거 생활을 지원하는 소규모 점포들이 밀집해 있을 가능성이 높습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 업종들이 발달했을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 5층 건물 내 제3층 제301호입니다. 2022년 3월 2일에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 외장석붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 내부에는 위생, 급배수, 개별난방 설비 등이 구비되어 있으며, 승강기 시설도 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한 상태를 살펴보면, 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다 [cite:null]. 특히, 교육환경보호구역은 남부교육청에 반드시 확인이 필요하며, 대공방어협조구역은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 고도 제한 등이 있을 수 있습니다. 이러한 법적 제한 사항은 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 인수할 수 있는 임차권이나 명도 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다 [cite:null].

1.7. 종합 의견

본건 서울특별시 금천구 독산동 994-75 제3층 제301호 다세대주택은 신축에 가까운 건물 상태와 편리한 교통 여건, 양호한 주거 환경을 갖춘 물건입니다. 특히, 임차인의 대항력 포기조건 매각으로 인해 권리관계가 명확하고 매수인이 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 다수의 법적 제한 사항과 임대차 관계 미상이라는 점은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 분석이 비교적 간편하며, 명도 부담이 적을 수 있습니다.

정심초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

도시지역 제1종일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 분석

주변 시설 분석 결과, 서울정심초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 점이 확인되었습니다. 인근에는 학교 외 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 독산동 지역은 주거지와 상업지, 일부 공업 시설이 혼재되어 있을 수 있으므로, 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

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법원 정보

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