나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8682 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 157-6 청송평화헬스하우스 제1층 제101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8682 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 157-6 청송평화헬스하우스 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경8682 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 157-6 청송평화헬스하우스 제1층 제101호 | 감정가: 228,000,000원 | 최저가: 182,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8682 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8682 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 157-6 청송평화헬스하우스 제1층 제101호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 228,000,000원

토지면적: 19.29㎡ (약 5.83평)

건물면적: 28.06㎡ (약 8.49평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 진OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음 (토지 및 건물 제시외 면적 없음)

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각 진행됨. (주택임차권 등기, 임차보증금 180,000,000원)

1.3. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 밀집 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2, 5호선 까치산역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지하 1층/지상 5층 건물 내 제1층 제101호입니다. 사용승인일은 2018년 6월 12일입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되었습니다.

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 현재 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본 토지는 가장형의 완경사지로서, 현재 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 남측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

공부와의 차이: 등기부등본 및 건축물대장 상의 내용과 현황 사이에 차이는 없습니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 현재 미상이며, 주택임차권 등기(임차보증금 180,000,000원)가 존재합니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '신정초등학교'가 인근에 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

교통 측면에서는 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

주변이 다세대주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 진OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 180,000,000원의 임차보증금을 가진 주택임차권이 존재한다는 점입니다.

다만, 본 건은 '임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건'으로 매각이 진행된다는 특이사항이 있습니다. 이는 매수인이 임차인과의 명도 과정에서 겪을 수 있는 법적 분쟁이나 보증금 인수 부담을 완화시켜 줄 수 있는 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 해당 대항력 포기 조건의 법적 효력 및 실제 이행 여부에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

1.6. 상권분석

물건이 소재한 화곡동 지역은 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

주거 밀집 지역 특성상, 거주자들을 위한 기본적인 편의시설(마트, 편의점, 식당, 병원 등)이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

까치산역 역세권에 위치하여 해당 역을 중심으로 형성된 상권을 일부 이용할 수 있으며, 이를 통해 유동인구 또한 어느 정도 확보되는 지역입니다.

1.7. 생활정보

교육: 신정초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 어린 자녀를 둔 가정의 교육 환경 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

교통: 까치산역(2, 5호선)을 통해 강남, 여의도, 시청 등 서울 주요 업무지구로의 출퇴근이 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광역적인 이동이 가능합니다.

편의시설: 단지형다세대주택 밀집 지역이므로, 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설은 충분히 갖추어져 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

임차권 관련: 1억 8천만원의 임차보증금이 존재하며, 대항력 포기 조건부 매각임에도 불구하고 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 포기 조건의 법적 효력 및 이행 여부를 법률 전문가와 함께 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획 및 제한: 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 다양한 용도 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위(증축, 개축, 재건축 등) 시 상당한 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

혐오시설: 현재 공개된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건지와 인접하여 심각한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 산업단지 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 주변 환경은 수시로 변할 수 있으므로, 현장 답사 시 반드시 혐오시설의 존재 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 2018년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 점과 까치산역 역세권이라는 점이 큰 장점입니다.

주변이 다세대 주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적이며, 교통 이용이 편리하여 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 원하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

권리 분석 시 가장 중요한 포인트는 임차권의 존재와 대항력 포기 조건부 매각입니다. 이 조건이 매수자에게 유리하게 작용할 가능성이 높지만, 이에 대한 면밀한 법률 검토 없이는 섣부른 판단을 내리기 어렵습니다.

1.10. 투자 포인트

역세권 입지: 까치산역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어, 지속적인 수요와 높은 환금성을 기대할 수 있습니다.

신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여, 하자 보수나 관리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다. 즉시 거주하거나 임대 수익 창출이 가능합니다.

대항력 포기조건: 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 리스크를 줄여주어, 권리 분석에 자신이 있는 투자자에게는 매력적인 포인트가 될 수 있습니다.

실거주 및 1인/2인 가구 임대: 전용면적 28.06㎡는 1~2인 가구가 거주하기에 적합하며, 이러한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계