나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8649 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8649 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경8649 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제4층 제403호 | 감정가: 370,000,000원 | 최저가: 296,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8649 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8649 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 370,000,000원

토지면적: 27.56㎡ (약 8.34평)

토지 지분율: 2756

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.68㎡ (약 12.61평)

건물 지분율: 4168

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, 주변에는 오남중학교가 소재하고 있습니다. 지하철 7호선 천왕역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 노선버스 정류장도 가까이 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. 본건 건물은 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 지역은 공동주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에는 다이소 천왕점이 있어 생활 편의성이 더해질 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 망인이십니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리사항은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건을 매각으로 한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인으로부터 명도를 진행함에 있어 주택도시보증공사의 보증과 관련된 특별한 조건이 있음을 시사하므로, 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 구로구 오류동 일대는 주거 밀집 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 지하철 7호선 천왕역을 이용하는 유동인구가 많으며, 인근의 구로·가산디지털단지 등 대규모 업무지구와도 대중교통으로 접근이 용이하여 직장인 수요도 기대할 수 있습니다. 모아엘가 트레뷰 단지 내 상가와 같은 신규 상업시설 공급 소식도 있어 지역 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 서울남부지방법원 관할 구역 내에 위치하며, 인근에 오남중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 지하철 7호선 천왕역을 이용한 강남 및 도심 접근성이 우수하며, 버스 노선 또한 다양하게 갖춰져 있습니다. 주변에 다이소, 마트 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 건물 자체적으로는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다. 첫째, 임대관계가 미상으로, 현재 임차인이 있는지, 있다면 명도 조건이 어떻게 되는지에 대한 확인이 필수적입니다. 특히, '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특이사항은 명도 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다. 둘째, 토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축물 높이 제한이 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 7호선 천왕역 역세권이라는 교통의 이점을 가지고 있으며, 인근에 학교 및 다양한 생활 편의시설이 분포하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 임대 관계 미확인 및 주택도시보증공사와 관련된 임차인의 대항력 포기 조건 매각이라는 특수성, 그리고 일부 개발 및 건축에 제한이 따르는 토지이용계획은 신중한 접근을 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 지하철 7호선 천왕역 초역세권이라는 탁월한 입지로, 향후 교통망 개선 호재(예정)와 함께 가치 상승 잠재력이 있습니다. 둘째, 구로·가산디지털단지 등 주요 업무지구와의 우수한 직주근접성은 안정적인 임대 수요를 기대하게 합니다. 셋째, 경매라는 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임차인과의 명도 과정, 그리고 주택도시보증공사 관련 조건 등 복잡한 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 선행되어야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계