나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6858 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제10층 제1003호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6858 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경6858 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12, 제10층 제1003호 (화곡동, 케이엠파크빌) | 감정가: 301,000,000원 | 최저가: 154,112,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보 및 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6858 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제10층 제1003호

용도: 오피스텔

감정가: 301,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

건물면적(전용): 32.60㎡ (약 9.87평)

토지면적(지분): 8.95㎡

건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 10층 건물 중 10층

이용 상태: 오피스텔 1개호로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 환경

본건은 서울 지하철 2호선과 5호선이 지나는 까치산역 남측 인근에 위치하며 초역세권에 준하는 입지입니다.

도보로 지하철역 이용이 용이하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 매우 편리합니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 주변 상권 및 생활정보

주변은 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 상업지역의 중심 상권입니다.

다양한 생활편의시설이 밀집되어 있어 주거 편의성이 높고, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

최상층(10층)에 위치하여 채광 및 조망 확보에 유리할 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 관계

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 강제경매 물건으로, 낙찰 시 소유권 이전에 문제가 없습니다.

말소기준권리 이하의 권리는 낙찰과 동시에 소멸되어 인수할 권리가 없을 것으로 보입니다. (단, 정확한 권리 관계는 법원 매각물건명세서 확인 필수)

3.2. 주의사항 분석: 임차보증금 반환청구권 포기 조건

본건의 가장 중요한 특이사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'부 매각입니다.

이는 사실상 임차인의 잔여 보증금에 대한 인수 조건이 소멸된 것으로 해석될 수 있으나, 매각 조건의 정확한 의미와 임차인의 진정한 의사를 반드시 재확인해야 합니다.

이 조건이 확실히 인수 권리 소멸을 의미한다면, 투자자에게는 명도 리스크가 크게 줄어드는 호재로 작용할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 특이사항

4.1. 임대 관계 및 명도 리스크

현재 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임차인 유무는 현장 조사와 법원 기록 열람을 통해 명확히 파악해야 합니다.

주의사항에 명시된 HUG 조건이 명확하게 인수 권리 포기를 의미하더라도, 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 제한사항

본건이 위치한 토지는 일반상업지역에 속하며, '중요시설물보호지구(공항)', '원추표면구역', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있습니다.

이러한 공항 시설법 및 군사시설보호법상의 제한사항은 향후 재개발, 리모델링, 증축 등 건축 행위에 장기적인 제약이 될 수 있음을 인지해야 합니다.

4.3. 혐오시설 및 환경

지도 검색 결과, 본건 주변에 대형 폐기물 처리 시설이나 기피 시설 등은 발견되지 않았습니다.

다만, 일반상업지역 및 역세권 오피스텔 밀집 지역의 특성상 소음 및 교통 혼잡은 상시적으로 존재할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울 지하철 2호선과 5호선 까치산역 인근의 10층 오피스텔로, 입지 조건은 매우 우수합니다.

감정가 3억 1백만원은 역세권 주거용 오피스텔 시세를 반영한 것으로 보이며, 현 시세 대비 적정성 여부를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

건물 상태 및 설비 내역이 양호하고, 최상층의 장점을 가지고 있습니다.

가장 큰 변수는 'HUG 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로, 이 조건의 법적 효력을 정확히 이해하고 입찰에 참여해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선/5호선 환승역인 까치산역 역세권으로 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

안정적 수익률: 일반상업지역 오피스텔은 주변의 풍부한 근린생활시설과 직주 근접 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 창출할 가능성이 높습니다.

명도 리스크 완화 조건: HUG의 조건부 포기 매각은 낙찰자의 인수 부담을 크게 줄여줄 수 있는 결정적인 투자 포인트입니다. (재확인 필수)

**주거용 오피스텔 시장의 실거주 및 투자 수요 흡수가 용이함.**

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계