나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8509 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제9층 제901호 오피스텔 경매
매각기일: 2025-12-11
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8509 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제9층 제901호 오피스텔 경매
- 사건번호: 2025타경8509
- 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제9층 제901호
- 감정가: 315,000,000원
- 최저가: 315,000,000원
- 유찰 횟수: 신건
- 용도: 오피스텔
서울남부지방법원 경매1계 2025타경8509 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제9층 제901호 | 감정가: 315,000,000원 | 최저가: 315,000,000원 | 용도: 오피스텔
1. 서울남부지방법원 2025타경8509 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8509 (1)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제9층 제901호
용도: 오피스텔
감정가: 315,000,000원
토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)
건물면적: 29.59㎡ (약 8.95평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자/채무자: 김OO
채권자: 주OOOOOOO
제시외 면적: 없음
1.2. 입지조건
본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '강서구청' 남서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 관공서, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
교통 여건으로는 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 9호선 가양역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.
건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 중 제9층 제901호로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.
토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현재 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 건물은 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
1.3. 권리분석
본건은 채무자 겸 소유자인 김OO의 부동산에 대해 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.
가장 중요한 권리 관계로는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각으로 진행된다는 점입니다. 이는 임차인의 권리가 매수인에게 대항할 수 없도록 하는 조건이 붙어 있어, 낙찰자는 기존 임차인의 권리 승계 부담 없이 명도를 진행할 수 있습니다. 다만, 이 조건의 정확한 이행 여부 및 추후 발생할 수 있는 분쟁 소지는 면밀한 확인이 필요합니다.
1.4. 상권분석
본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 서울특별시의 주요 행정기관인 '강서구청'과 지하철 9호선 '가양역'을 중심으로 형성된 지역입니다. 주변에는 다양한 규모의 오피스텔, 주거용 아파트 단지, 사무실, 그리고 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상권이 활성화되어 있습니다.
특히 가양역은 9호선 급행역으로, 김포공항, 여의도, 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 매우 뛰어나 직주근접 수요가 높은 지역입니다. 이로 인해 오피스텔, 상가 등 상업시설의 임대 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.
반경 내에 대형마트, 백화점, 영화관 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있어 입주민들의 생활 편의성이 높으며, 이는 지역 상권의 활성화에도 긍정적인 영향을 미칩니다.
1.5. 생활정보
본건이 위치한 넥시티 오피스텔은 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있어 편리한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.
교통 면에서는 지하철 9호선 가양역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.
주변에는 강서구청을 비롯한 공공기관, 병원, 은행, 쇼핑몰, 식당가 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 큰 잠재적 리스크는 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 조항입니다. 이 조건은 매각기일에 따라 달라질 수 있으며, 낙찰자가 매수인으로서 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 법적, 물리적 문제에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.
또한, 해당 토지는 다음과 같은 도시계획상 제한사항을 포함하고 있습니다.
- 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법): 항공기 운항 안전 관련 규제
- 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호): 특정 업종이나 시설 설치 제한
- 가로구역별 최고높이 제한지역: 건축물 높이 제한
- 대공방어협조구역: 군사시설 보호 관련 제한
- 과밀억제권역: 수도권 정비 계획법 상 규제
- 토지거래계약에 관한 허가구역: 일정 기간 동안 허가를 받아야 하는 구역 (2024.09.05 지정, 2029.09.09 만료, 지목 도로 한정)
이러한 규제 사항들은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로 면밀히 검토해야 합니다.
현재까지 외부 검색 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 하수처리장 등)이 밀집해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 강서구 지역 자체적으로 서남 물재생센터, 공영차고지 내 가스충전소 등이 민원이 제기되는 시설로 언급된 사례가 있어, 정확한 위치와 영향 범위를 파악하는 것이 중요합니다.
1.7. 종합 의견
본건 서울남부지방법원 2025타경8509 (1) 물건은 강서구청 인근의 오피스텔로서, 지하철 9호선 가양역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 풍부한 생활 인프라와 편리한 교통망은 이 지역의 높은 주거 및 상업 가치를 뒷받침합니다.
하지만, '대항력 포기조건부 매각'이라는 특수한 권리관계가 존재하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 수행해야 합니다. 또한, 공항 관련 보호지구, 건축물 높이 제한 등 여러 토지이용계획상의 제한사항들을 고려하여 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.
1.8. 투자 포인트
1. **역세권의 안정적인 수요**: 지하철 9호선 가양역과 강서구청이 인접하여 직장인 및 행정 관련 수요층의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.
2. **생활 인프라**: 주변 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높으며, 이는 공실률 감소로 이어질 수 있습니다.
3. **권리 관계 명확화**: '대항력 포기조건'으로 인해 임차인 관련 명도 리스크가 상대적으로 낮을 수 있으나, 세부 사항 확인은 필수입니다.
4. **미래 가치**: 마곡지구 개발과 연계된 강서 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
5. **경쟁력 있는 가격**: 감정가 3억 1,500만 원을 기준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 및 임대수익을 동시에 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매1계