나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113769 [1] 서울특별시 강북구 수유동 29-69 예움하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2024.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며 "수유역" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(4호선:수유역 및 우이신설선: 가오리역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2020.01.17)

외벽 : 석재 마감 등.
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 "내부구조도"참조바람.
(※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 주거용(다세대주택)등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두 필지 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경113769 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 29-69 예움하우스 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

토지지분: 17.06㎡ (약 5.16평)

건물면적: 27.13㎡ (약 8.20평)

건물지분: 27.13㎡ (약 8.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며 지하철 4호선 수유역 및 우이신설선 가오리역 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 서측 노폭 약 4미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

주변에는 수유초등학교, 수유중학교 등 교육시설과 다양한 상업시설, 식당, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 인근에 산책 및 휴식을 즐길 수 있는 녹지 공간도 조성되어 있습니다. 주변 지역 내에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경113769, 등기부 갑5, 접수 2024-08-01)입니다.

등기부 현황상 선순위 권리는 확인되지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부 내역은 다음과 같습니다.

* 갑3: 소유권이전 (이대경, 2022-04-18)

* 갑4: 소유권이전 (이도연, 2024-04-16, 매매 190,000,000원)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 201,049,123원, 말소기준권리)

* 을3: 주택임차권 (이혜지, 190,000,000원, 2023-05-02 접수, 말소 예정)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이 )

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-25

확정일자: 2022-02-08

배당신고일자: 2023-05-02

대항력: 없음 (명시)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 이혜지 씨 명의의 주택임차권(190,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

또한, 물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사(이혜지)는 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다 (2026.2.25. 접수).

이에 따라 본 건 매수 시 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 2020년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물인 예움하우스 내 5층 501호입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다. (2026년 6월 1일 기준)

* 북한산그랑빌(2008년식, 69.57㎡/약 21.05평, 4층): 282,000,000원

* 동성하이츠빌라(1992년식, 74.69㎡/약 22.59평, 4층): 192,000,000원

* 주영하이츠빌라(1998년식, 73.23㎡/약 22.15평, 3층): 240,000,000원

본 건의 전용면적은 27.13㎡(약 8.20평)으로, 제공된 주변 시세 정보의 면적보다 작습니다. 본 건의 감정가 201,000,000원은 약 24.5백만원/평의 가격으로 산정된 것으로 보입니다.

동일 건물로 추정되는 북한산그랑빌의 2008년식 21.05평 주택이 28,200만원(약 13.4백만원/평)에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 감정가는 건축 연식(2020년식)을 고려하여 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

상권은 주거지역 내 일반적인 상업시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 서울 강북구 수유동에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통: 지하철 4호선 수유역과 우이신설선 가오리역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 건물 주변에 다양한 근린생활시설, 마트, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육환경: 수유초등학교, 수유중학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 및 오피스텔이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 기타: 인근에 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 확약서의 이행 여부: 주택도시보증공사(이혜지)가 잔존 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 이는 법적 효력 및 실제 이행 과정을 면밀히 확인할 필요가 있습니다. (다만, 2026년 2월 25일 접수된 서류로 최근성이 있습니다.)

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수조건의 구체적인 변경 내용과 매수인에게 미칠 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 경매 진행 시 폐문부재로 인해 내부 현황을 건축물대장상 도면을 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태, 마감재, 설비 상태 등은 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 8.20평으로, 투자 또는 실거주 시 활용 가능성이 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 2020년 1월에 사용 승인된 예움하우스 5층 501호 다세대주택입니다.

단지 내에서 가장 최근에 지어진 건물이라는 점, 그리고 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 제시된 주변 시세 정보와의 가격 차이, HUG 관련 조건 변경 내용, 그리고 내부 상태 미확인 등의 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 2020년 1월 준공으로 신축급에 해당하여 노후도가 낮습니다.

* 안전한 권리관계: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리관계를 보유하고 있습니다.

* 우수한 교통 환경: 지하철 4호선 수유역 및 우이신설선 가오리역 이용이 편리합니다.

* 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

면적: 27.13㎡ (약 8.20평)

인수 보증금: 0원

본 건의 감정가는 약 24.5백만원/평으로 산정되어 있으나, 인근 동일 건물(2008년식)의 최근 매매가(282,000,000원/21.05평)는 약 13.4백만원/평으로 거래되었습니다.

신축 연식(2020년식)을 고려하여, 인근 시세 대비 약 1.5배~1.8배의 가격 상승률을 적용하면 약 20.1백만원/평 ~ 24.1백만원/평으로 추정됩니다. 이에 따른 8.20평 기준 예상가는 약 165,000,000원 ~ 198,000,000원 범위입니다.

감정가는 201,000,000원이며, 최근 거래 사례와의 가격 차이, 신축 연식의 프리미엄, 그리고 현장 실사 후 내부 상태 확인 및 HUG 관련 추가 정보 확보 등을 종합적으로 고려할 때, 시장가치와 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

보수적인 접근: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

적정 접근: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

최종 입찰가는 본 건의 최신 건축 연식과 명확한 권리관계를 반영하되, 시세 데이터를 기반으로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.