나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경115185 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-331 휴포레 1동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "덕성여자대학교" 북동측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,아파트,학교,공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바,
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 지1층,지상4층 중 2층 203호로서
외벽:돌붙임마감 등.
내벽:벽지 및 타일붙임 마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2018.11.08일자로 사용승인되고,
방2,주방및거실,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설,주차장시설,승강기설비,화재경보설비,도시가스에 의한
난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 4필 일단의 가장형토지로서
도시형생활주택(단지형다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<도봉구 쌍문동 460-331소재>
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

<도봉구 쌍문동 460-329소재>
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

<도봉구 쌍문동 460-330소재>
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

<도봉구 쌍문동 460-332소재>
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경115185 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-331 휴포레 1동 2층203호

건물명: 휴포레

용도: 도시형생활주택

감정가: 192,000,000원

토지면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물면적: 27.53㎡ (약 8.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2018년 (2018.11.08 사용승인)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상4층 중 2층 203호

총 세대수: 30세대 (총괄표제부 기준)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "덕성여자대학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

본건은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 주OOOOOOO (강제경매)

말소기준권리: 중랑세무서장의 압류 (2022.06.10 접수)

임차인 현황:

* 임차인: 김선희 (주택도시보증공사)

보증금: 179,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-03-29

확정일자: 2021-03-08

배당신고일자: 2023-06-08

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권으로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

특이사항: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 또한 공동담보 물건이 포함될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건 주변은 주거지역으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있습니다.

각종 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 보통입니다.

교육: 덕성여자대학교가 인근에 위치해 있으며, 초, 중, 고교 또한 인접해 있는 것으로 파악됩니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 179,000,000원에 대한 인수 가능성: 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 해당 금액 또는 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (최종 확인 필요)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

주변 시설: 제공된 정보상 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 학교, 공원 등이 인접하여 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택입니다. 서울 도봉구 쌍문동에 위치하며, 입지 및 기본적인 생활 여건은 양호합니다. 그러나 등기부등본상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 179,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있는 매우 높은 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서 투자 결정 시 임차인의 배당 여부와 잔여 보증금 인수 금액을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물 (2018년 준공).

서울 도봉구라는 입지 조건.

임차인 인수 여부에 따른 수익률 고려 가능.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례(2026년 5월, 28.76㎡, 25,400만원)를 기준으로 볼 때, 본건의 시세는 약 243,150,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 192,000,000원과 비교할 때 시장 가치가 더 높을 수 있습니다.

그러나 본건에는 179,000,000원의 인수해야 할 선순위 임차인의 보증금이 존재합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 추정 시세(243,150,000원)에서 인수 보증금(179,000,000원)을 제외한 순수 자산 가치는 약 64,150,000원입니다.

따라서, 해당 물건의 순수 자산 가치를 고려한 전략적 예상 입찰가는 약 64,150,000원 선으로 산정해 볼 수 있습니다.

하지만, 실제 경매 과정에서는 감정가(192,000,000원) 이상으로 낙찰될 가능성이 있으며, 이 경우 임차 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 부담해야 할 총 투자 비용이 크게 증가하므로, 철저한 분석과 함께 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.