나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경115901 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 650 신내아파트 613동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 "봉화초등학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 주택지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철6호선 "봉화산역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공스라브지붕 12층건 중 제7층 제704호로서,
(사용승인일 1996.03.13)
외벽: 몰탈위페인트 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트(후첨 "내부구조도" 참고)로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지내 유사 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내·외로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신내택지완료), 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경115901 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

감정가: 602,000,000원

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 650 신내아파트 613동 7층704호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 박공스라브지붕 12층 건물 중 제7층 제704호

사용승인일: 1996년 3월 13일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 40.86㎡ (약 12.36평)

건물 면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

1.4. 특이사항

중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 "봉화초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 주택 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 다수의 버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 "봉화산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 단지 내 및 외부로 포장된 도로에 잘 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 한국씨티은행 근저당 (접수일자 2014-10-17)

등기부채권 총액: 729,900,000원 (기록된 채권 총액 기준)

주요 권리내역:

* 소유권이전 (남호림, 1998-06-02)

* 근저당 (한국씨티은행, 226,800,000원, 말소기준권리)

* 근저당 (오케이에프앤아이대부주식회사, 503,100,000원)

* 임의경매 (오케이에프앤아이대부주식회사, 402,360,070원, 본 경매 사건)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인해 위에서 언급된 근저당 및 임의경매 개시 결정 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 명시된 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 별도로 확인되지 않으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

봉화초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 보고서 작성 시점을 기준으로 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 최종 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 철근콘크리트 구조의 아파트로, 내부 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.

위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 주차장 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 정보

신내6단지(신내아파트)는 총 16개 동, 1609세대로 구성된 대단지입니다.

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티 공간 등의 부대시설이 있습니다.

총 주차대수는 393대(지상 12대, 지하 21대 합계, 전기차 충전기 지하 2대 포함)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대해 중복으로 진행되는 사건이 있음을 확인했습니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 쟁점이 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 관련 법률 전문가와 상담하여 정확한 내용을 확인해야 합니다.

6.2. 내부 확인의 제약

이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하여 집합건축물대장 현황도면, 외부 관찰 및 주변 탐문 등을 통해 작성되었습니다. 실제 내부 구조가 도면과 상이할 수 있으므로, 입찰 시 반드시 현장을 재확인하여 내부 상태를 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 임대관계 미상

임대차 관계가 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 인수 보증금이 없으므로 명도 과정에서의 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 신내동에 위치한 신내아파트 단지 내 아파트로, 지하철 6호선 봉화산역 인근에 소재하여 교통이 편리하고 주거 편의성이 양호한 편입니다. 1996년에 건축되어 다소 연식이 있으나, 지속적인 관리가 이루어진다면 거주 가치가 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수할 임차보증금이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 '중복사건'이라는 특이사항과 내부 확인의 제약이 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 6호선 봉화산역을 이용할 수 있는 역세권 입지입니다.

* 신내동의 잘 형성된 주거 지역 내에 위치하여 생활 인프라가 양호합니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 거래된 동일 단지 내 유사 면적(약 49.77㎡, 39.84㎡)의 실거래가액은 47,200,000원에서 67,800,000원 (4억 7천 2백만원 ~ 6억 7천 8백만원) 수준입니다. 본건의 전용면적 59.76㎡(약 18.08평)를 고려하고, 최근 거래 사례의 평당 가격을 환산 적용 시, 시장 가치는 약 730,000,000원 (7억 3천만원) 내외로 추정됩니다.

제시된 감정가는 602,000,000원입니다. '중복사건' 등 리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 적정 수준에서 입찰하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 680,000,000원 (6억 8천만원) 수준을 권고합니다. 이는 감정가를 상회하는 금액으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위한 전략적 제안입니다. 최종 입찰가는 면밀한 현장 조사와 권리 분석 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.