나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117822 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 255-71 청계다우아트리체 14층1412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 "동명초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보 약 10분 거리에 지하철역(2호선: 용두역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물내 제14층 제1412호로서, (사용승인일 : 2019.11.22)

외벽 : 석재 마감 등.
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중인 것으로 추정됨.
(※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였음.)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 청계천로에 접하며, 북측 및 동측으로 노폭 약 8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(세부사항 건축과 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117822 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 용두동 255-71 청계다우아트리체 14층 1412호

* 건물명: 청계 다우아트리체

* 토지면적: 3.37㎡ (약 1.02평)

* 건물면적 (전용면적): 17.23㎡ (약 5.21평)

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

* 감정가: 233,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 사용승인일: 2019년 11월 22일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 서울특별시 동대문구 용두동 소재 "동명초등학교" 북서측 인근에 위치.

* 주위는 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황:

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재.

* 도보 약 10분 거리에 지하철 2호선 용두역이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

* 인접 도로상태:

* 남측으로 청계천로에 접하며, 북측 및 동측으로 노폭 약 8-10미터 도로에 각각 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 말소기준권리는 2023년 2월 2일 접수된 도봉세무서장의 압류 (갑4)임.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전, 신탁 등기 말소 등 다수 권리 존재.

* 주요 권리로는 2023년 2월 2일자 도봉세무서장 압류 (갑4), 2024년 10월 16일자 주택도시보증공사 강제경매 (갑9) 등이 있음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 233,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 4일

* 확정일자: 2022년 1월 28일

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권등기 (2023년 12월 20일 접수, 권리자 이희정, 권리금액 233,000,000원)는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 본건의 경우, 임차인의 보증금이 감정가와 동일하며, 해당 임차인이 대항력과 선순위 임차권을 가지고 있어 인수 보증금은 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으므로 입찰 시 주의가 필요함. (현재는 인수 보증금 합계 0원으로 표시됨)

4. 상권분석

* 주위 환경:

* 본건은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 상권 활성도는 보통 수준으로 판단됨.

* 교통 접근성:

* 대중교통 및 차량 접근이 용이한 편임.

* 주변 시설:

* "동명초등학교" 북서측 인근에 위치.

* 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있음.

* 토지 이용계획:

* 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 규제를 받음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 인근 지역의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 대중교통 이용 시 주변 상업지역으로의 접근성 양호.

* 교육시설:

* "동명초등학교"가 인근에 위치.

* 의료시설:

* 주변 지역의 종합병원 또는 병의원 등 의료시설 접근성은 대중교통 이용 시 양호할 것으로 예상됨. (구체적 정보 없음)

* 혐오시설:

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담:

* 등기부상 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하는 권리임.

* 본건의 임차인은 보증금 233,000,000원에 대항력과 선순위 임차권을 가지고 있으며, 인수되는 보증금은 0원이라고 명시되어 있으나, 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있어 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됨.

* 미상 정보:

* 임대관계가 미상으로 명시되어 있으나, 해당 임차인이 명확하게 파악되고 있으므로 이 부분은 상대적인 리스크로 판단됨.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 동대문구 용두동에 위치한 준신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준임.

* 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 입찰 시 권리 분석 및 인수 가능 금액에 대한 철저한 검토가 필요함.

* 채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 점으로 미루어 보아, 임대차 보증금 반환과 관련된 채권이 경매 신청으로 이어진 것으로 보임.

* 이러한 상황에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수하게 되는 위험이 존재하므로, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 동대문구 용두동, 지하철 2호선 용두역 인근으로 역세권 가치 보유.

* 건물 상태: 2019년 준공 건물로 비교적 신축에 속하며, 외관 및 내부 상태 양호 기대.

* 수익형 부동산 잠재력: 오피스텔로서 임대 수익 창출 가능성.

* 시세 상승 잠재력: 재개발 또는 도시 개발 계획에 따라 지역 가치 상승 기대 가능성. (구체적 정보 없음)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 233,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(16.99㎡ ~ 17.23㎡)의 청계 다우아트리체 오피스텔이 170,000,000원에서 181,500,000원 범위에서 거래됨.

* 이는 해당 면적당 약 986만원/㎡ ~ 1068만원/㎡ 수준임.

* 본건의 전용 면적 17.23㎡를 기준으로 시세 범위 적용 시:

* 최저 예상가: 17.23㎡ * 986만원/㎡ ≈ 169,930,000원

* 최고 예상가: 17.23㎡ * 1068만원/㎡ ≈ 183,992,000원

* 평균 시세: 약 178,959,000원.

* 권리 분석 고려:

* 을구 3번 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. 현재 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있음.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가(233,000,000원)는 최근 시세(약 170,000,000원 ~ 181,500,000원)보다 상당히 높게 책정되어 있음.

* 이러한 가격 차이와 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 최근 시세 범위를 고려하고, 인수될 수 있는 보증금(현재 0원으로 가정)을 제외한 금액을 바탕으로 최저가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려할 수 있음.

* 따라서, 예상 입찰가는 최근 시세 범위를 중심으로, 보수적으로 산정하여 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.