나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117822 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 255-71 청계다우아트리체 14층1412호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117822 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 255-71 청계다우아트리체 14층1412호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경117822
• 주소: 서울특별시 동대문구 청계천로 505, 14층1412호 (용두동,청계다우아트리체)
• 감정가: 233,000,000원
• 최저가: 48,864,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 오피스텔

서울북부지방법원 경매1계 2024타경117822 | 소재지: 서울특별시 동대문구 청계천로 505, 14층1412호 (용두동,청계다우아트리체) | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 48,864,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경117822 (1)이며, 소재지는 서울특별시 동대문구 용두동 255-71 청계다우아트리체 14층1412호입니다.

용도는 오피스텔이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각입니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 및 채무자가 최OO으로 동일하고 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 233,000,000원입니다.

1.2. 물건 현황 및 구조

본건 오피스텔은 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 제14층에 위치합니다 (사용승인일: 2019.11.22).

전용면적은 건물 17.23㎡ (약 5.21평), 토지(대지권) 3.37㎡ (약 1.02평)으로 소형 평형 오피스텔입니다.

감정평가서상 현황은 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되나, 현장조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부구획 및 이용상황은 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었습니다. 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 "동명초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.

교통상황은 보통 이상으로 평가되며, 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 도보 약 10분 거리에 지하철 2호선(용두역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하여 용적률 및 개발 밀도가 높은 지역이며, 남측으로 청계천로, 북측 및 동측으로 노폭 약 8-10미터 도로에 각각 접하여 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본건이 위치한 동대문구 용두동 일대는 상업 및 업무시설이 밀집한 지역입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 편의성이 높습니다. 특히 청계천로에 인접해 있어 도심 속에서도 휴식 및 여가 활동을 위한 녹지 공간 접근성이 양호한 편입니다.

주요 생활 정보 및 시설로는 인근의 초등학교와 업무시설 등이 있으며, 상업지역의 특성상 야간 유동인구가 많고 상권이 활발하여 소형 오피스텔의 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 정보는 제공된 자료나 일반적인 검색으로는 확인되지 않았으나, 일반상업지역의 특성상 주거 밀집 지역에 비해 소음이나 교통 혼잡도가 다소 높을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

3. 법률적 검토 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산강제경매 사건으로, 매각 대상 물건 자체의 하자는 없는 것으로 판단됩니다.

소유자와 채무자가 동일인(최OO)이므로 복잡한 채무 관계가 추가될 가능성은 낮습니다.

제시외 면적이 없는 점, 공부와의 차이가 없다는 점 등을 고려할 때, 명도 및 소유권 이전 측면에서 특별한 법적 문제나 리스크는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. 이용상태 추정의 한계: 본건 내부 이용상태가 폐문부재 및 비협조로 인해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조나 시설물 상태는 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

2. 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 미상인 상태이므로, 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 명도 책임을 부담하게 되며, 소액임차인 여부 및 배당 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 상업지역 특성: 일반상업지역의 고밀도 개발 및 유동인구의 특성상 주거의 쾌적성(소음, 사생활 보호 등)에 민감한 투자자에게는 단점이 될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

서울 동대문구 용두동에 위치한 본건 청계다우아트리체 오피스텔은 2호선 용두역 역세권과 청계천 접근성을 갖춘 우수한 입지 조건을 보유하고 있습니다.

1인 가구 및 직장인 수요가 풍부한 일반상업지역에 소재한 소형 오피스텔로, 매매가 대비 임차 수요가 꾸준하여 안정적인 임대수익 확보에 유리합니다.

다만, 폐문부재로 인한 내부 현황 및 임대차 관계 미상은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항이며, 이를 제외한 물건 자체의 권리 상 하자는 발견되지 않아 비교적 안전한 투자 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

1. 역세권 소형 투자: 2호선 용두역을 도보로 이용 가능하며, 17.23㎡(약 5.21평)의 전용면적으로 소액 투자 및 1인 가구 주거 상품으로 적합합니다.

2. 신축급 오피스텔: 2019년 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 건물의 노후화에 대한 부담이 적고 시장에서 선호도가 높습니다.

3. 풍부한 임차 수요: 동대문구 및 인근 종로구, 중구 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어나 직장인 임차 수요가 풍부하여 공실 위험이 낮습니다.

4. 감정가 기준 양호한 가격: 2억 3,300만원의 감정가로 책정되어 있어, 현 시세 분석 후 적정 낙찰가 산정 시 시세차익 및 안정적인 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계