나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경59588 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-50 만민하늘애 1층102호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경59588 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-50 만민하늘애 1층102호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2024타경59588 | 소재지: 서울특별시 서대문구 연희로39길 34, 1층102호 (홍은동,만민하늘애) | 감정가: 303,000,000원 | 최저가: 193,920,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경59588 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 265-50 만민하늘애 1층102호 (다세대주택)

감정가: 303,000,000원

토지면적: 32.33㎡ (약 9.78평)

건물면적: 40.94㎡ (약 12.38평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 현황

건물 구조 및 이용: 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 102호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.

토지 현황: 2필지 일단의 세장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 4 -5 미터내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

제시외 건물: 본건 베란다로 이용 중인 제시외 건물 (샷시조 샷시지붕 6.00㎡, 약 1.82평)이 포함되어 일괄 매각됩니다. 입찰 시 주의가 필요합니다.

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북측 인근에 위치합니다. 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 일반 주거지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 원거리에 지하철 3호선 홍제역이 위치하나, 대중교통 이용 여건은 무난한 수준입니다.

2. 법률 및 환경 분석

2.1. 권리분석 (경매 진행 정보)

채무자 및 소유자: 본 건은 소유자(하OO)와 채무자(하OO)가 동일한 강제경매 사건입니다.

채권자: 주OOOOOOO (채권자)의 신청에 의해 강제경매가 진행 중입니다.

특이사항: 별도의 특이사항은 없으나, 매각대상에 제시외 건물(베란다)이 포함되므로 현황과 공부상 일치 여부 확인이 필요합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(정원여자중학교 인근), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한을 받습니다. 제1종일반주거지역은 저층 주거 중심으로 용도 변경의 여지가 낮으므로 주거용 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

주변 환경은 다세대 및 단독주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다. 이는 주거 편의를 위한 기본적인 소규모 상권(마트, 식당, 학원 등)이 형성되어 있음을 의미하며, 정원여자중학교가 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 따라서 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다. (다만, 대규모 상업시설은 원거리에 위치할 가능성이 높습니다.)

2.4. 혐오시설 분석

제시된 자료에는 주변 환경으로 주거시설, 근린생활시설, 각급학교 등이 언급될 뿐, 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 없습니다. 입찰 전에는 반드시 현장 답사를 통해 소음, 오염 시설 등 주거 환경에 영향을 미치는 혐오시설 유무를 확인하는 것이 중요합니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크 및 주의 사항

제시외 건물 포함: 주의사항으로 제시외 건물(베란다, 6.00㎡)이 명확히 명시되어 있으므로, 이는 매각에 포함되어 법정지상권 문제 발생 가능성은 낮습니다.

내부 확인 불가능: 현장 조사 시 폐문 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 내부 구조도와 이용 상태는 건축물대장 및 외부 관찰을 기반으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태(훼손, 개조 등)는 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상인 상태입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인이 존재할 경우 명도 저항 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

3.2. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍은동 주거 밀집 지역 내 다세대주택 1층 물건으로, 감정가 대비 적정성을 판단하여야 합니다. 기본적인 교통 여건은 무난하고 주거 환경은 양호합니다. 1층의 특성상 접근성이 좋으나, 경우에 따라 일조권이나 사생활 보호 측면에서 현장 확인이 필요합니다. 제시외 건물 포함 및 내부 확인 불가 등 리스크 요소를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

3.3. 투자 포인트

실수요 측면: 전용 40.94㎡(약 12.38평)의 면적으로 소규모 가구의 실수요 측면에서 접근이 용이합니다. 주거지역 내 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

재개발/재건축 가능성: 본건 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하며, 주위가 노후된 주택이 혼재하는 경우 향후 장기적인 관점에서 재개발 등 개발 압력에 의한 가치 상승 여지를 기대할 수 있습니다. (단기적 실현 가능성은 현장 및 정책 확인 필요)

투자 리스크 대비: 제시외 건물을 포함하여 매각하며 권리 관계상 큰 하자는 없는 강제경매 건으로 보입니다. 내부 미확인 및 임대 관계 미상이라는 리스크를 입찰가에 반영한다면 안정적인 투자가 가능합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계