나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경740 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 444-1 금성아트빌 4동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스 · 평가일 2024.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택 및 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(지하철5호선 "장한평역") 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내
4동 제3층 제302호로서,
외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등임.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 도시형생활주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰, 탐문조사 등을 통하여 표기하였으니 경매참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경740 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 444-1 금성아트빌 4동 3층302호

1.3. 건물명: 금성아트빌

1.4. 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

1.5. 토지면적: 25.42㎡ (약 7.69평)

1.6. 건물면적: 40.82㎡ (약 12.35평)

1.7. 감정가: 306,000,000원

1.8. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매구분: 부동산강제경매

1.10. 채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 "장한평역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태:

본건은 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리:

2023년 8월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑7)가 말소기준권리입니다.

3.2. 총 등기부채권액:

등기부상 채권 총액은 1,279,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리:

본 물건은 매각으로 인해 권리가 소멸되는 것으로 판단됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'란에 지상권만 기재되어 있으나, 상세 내용은 비어 있습니다. 실제 권리관계에 대한 최종 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황:

* 임차인: 김성호, 신현아

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 15일

* 확정일자: 2021년 6월 28일

* 배당신고일자: 2024년 3월 6일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

주의: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 배당 현황 및 절차에 따라 추가적인 권리 관계가 발생할 수 있으므로, 경매 참여 시 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성:

본건이 위치한 동대문구 장안동은 다세대주택과 근린생활시설이 밀집한 주거 밀집 지역으로, 안정적인 생활권 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (JSON 분석 기반):

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 장안동 일대 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2017년식, 56.56㎡, 38,000만원 (2026년 3월 거래) - ㎡당 약 67.2만원

* 2012년식, 31.36㎡, 27,000만원 (2026년 3월 거래) - ㎡당 약 86.1만원

* 2010년식, 29.33㎡, 24,000만원 (2026년 3월 거래) - ㎡당 약 81.8만원

본건은 건물 준공 연도가 2016년경으로 추정되며, 전용면적 40.82㎡입니다. 이는 비교적 최근 연식과 중간 크기의 면적을 고려할 때, 유사한 조건의 주택이 ㎡당 약 750만원 ~ 860만원 선에서 거래되는 점을 감안하면, 310,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내의 시세 형성이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설:

주거 밀집 지역의 특성상 인근에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설:

"장평중학교"가 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 본건은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있으나, 최종 확인은 관할 교육청을 통해 이루어져야 합니다.

5.3. 건물 내부 설비:

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 엘리베이터 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 표기 오류:

물건명세서 비고란에 '본 건물은 외벽에 104동으로 표기되어 있음'이라고 기재되어 있으나, 사건번호 및 등기부상으로는 4동으로 확인됩니다. 현장 방문 시 실제 건물의 동 표기 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 내부 상태 및 임대 현황 미확인:

감정평가 당시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 제한적이었으며, 임대 관계 또한 미상입니다. 실제 내부 상태 및 정확한 거주 현황은 별도 확인이 필수적입니다.

6.3. 도시계획 및 법규 제한:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있어, 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 장한평역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 양호합니다. 주변에 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가(306,000,000원)는 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 내부 상태 및 거주 현황 등은 경매 참여 전 철저한 조사가 필요합니다.

건물 동 표기 오류 가능성, 내부 확인 제약, 다양한 도시계획 제한사항 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교통망: 지하철 5호선 장한평역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지.

8.2. 실거주 및 소형 투자 적합: 도시형생활주택으로 1~2인 가구의 실거주에 적합하며, 서울 내에서 비교적 소액으로 투자를 고려할 수 있습니다.

8.3. 시장가 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가가 시장 경쟁력을 갖춘 수준으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금: 0원

9.2. 시세 분석 기반 예상가:

주변 유사 면적(약 30~50㎡) 다세대주택의 2026년 3월 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, ㎡당 약 750만원에서 860만원 범위의 시세가 형성되어 있습니다.

본 물건의 전용면적 40.82㎡에 이를 적용할 경우, 예상 시세는 약 306,000,000원 ~ 350,000,000원으로 산출됩니다.

9.3. 권장 입찰가:

310,000,000원 ~ 330,000,000원

(이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 결과, 시장 상황, 입찰 경쟁률 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.