나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경106334 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-186 행복드림빌 비동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경106334 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-186 행복드림빌 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매3계 2024타경106334 | 소재지: 서울특별시 성북구 보국문로8나길 24-11, 비동 2층202호 (정릉동,행복드림빌) | 감정가: 251,000,000원 | 최저가: 200,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2024타경106334 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경106334 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-186 행복드림빌 비동 2층202호

용도: 다세대주택 (이용상태: 도시형생활주택)

감정가: 251,000,000원

토지면적: 24.71㎡ (약 7.47평)

건물면적: 35.72㎡ (약 10.81평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 세부 정보

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물의 구조:

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 5층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 외장석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

이용상태:

현재 도시형생활주택으로 이용 중에 있습니다.

설비내역:

위생설비, 급배수시설, 화재경보설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

본건 토지는 인접지 대비 대체로 완경사지의 2필지로 이루어진 부정형 토지이며, 현재 도시형생활주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태:

본건은 남측 및 서측으로 노폭 약 4미터, 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

공부와의 차이:

공부상 특별한 차이는 없습니다.

기타참고사항:

주택임차권(금250,000,000원)이 설정되어 있습니다. 임대관계는 현재 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호하며, 숭덕초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 속합니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통망도 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 이동이 용이한 입지입니다.

3. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 문OO입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 권리 사항은 2억 5천만원의 주택임차권 설정입니다. 이 임차권의 배당 순위 및 인수 여부에 따라 낙찰자가 부담해야 할 금액이 달라질 수 있으며, 임대 관계가 현재 미상으로 파악되어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 임차 금액이 감정가와 유사하거나 초과하는 경우, 낙찰자가 해당 임차권을 인수할 가능성이 높아 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

성북구 정릉동 일대는 주거 지역으로서, 주민들의 생활 편의를 위한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 숭덕초등학교가 위치하여 학군 관련 수요가 있으며, 지역 주민을 중심으로 한 생활 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 지역보다는 주거지 중심의 안정적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로, 주거지로서 필요한 기본적인 생활 인프라(편의점, 마트, 병원, 학교 등)가 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 도심 지역으로의 접근성 또한 용이합니다.

6. 혐오시설 검색

서울특별시 성북구 정릉동 206-186 일대 주변 시설에 대한 검색 및 분석 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 2억 5천만원에 해당하는 주택임차권의 존재입니다. 임차인의 배당 여부에 따라 임차권이 인수될 경우, 낙찰자가 해당 금액만큼의 부담을 떠안게 될 수 있습니다. 또한, 임대차 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성도 존재합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 점은 향후 건물 증축이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구라는 매력적인 입지에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 하지만 2억 5천만원의 주택임차권 설정과 불명확한 임대차 관계는 투자의 가장 큰 걸림돌입니다. 이 임차권 문제가 어떻게 해결되느냐에 따라 물건의 가치와 투자 수익성이 크게 좌우될 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 임차인과의 협상이 필수적입니다. 신중한 검토가 요구되는 물건입니다.

9. 투자 포인트

본 건은 잠재적 리스크를 명확히 인지하고, 임차권 관련 문제를 성공적으로 해결할 수 있다는 전제 하에 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

- 입지: 서울시 성북구의 주요 지역에 위치하여 도심 접근성이 좋습니다.

- 가격: 임차권 문제로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

- 안정성: 주거지로서의 기본적인 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 임차권 인수 가능성 및 명도 관련 비용을 충분히 고려해야 하며, 관련 법률 및 전문가의 도움을 받아 신중하게 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계