나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경109074 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 329-25 해피리움빌 4층403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경109074 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 329-25 해피리움빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매3계 2024타경109074 | 소재지: 서울특별시 중랑구 봉화산로4길 20-4, 4층403호 (중화동,해피리움빌) | 감정가: 320,000,000원 | 최저가: 320,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경109074 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 329-25 해피리움빌 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 320,000,000원

토지면적: 21.49㎡ (약 6.50평)

건물면적: 29.33㎡ (약 8.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 "중흥초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 단독 및 다세대주택과 상업시설 등이 혼재된 지역입니다. 봉화산로4길 20-4번지에 위치하며, 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 버스정류장이 있고, 북동측으로는 지하철 7호선 중화역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물이 접한 동측으로는 약 3m의 도로가 있어 차량 진입이 가능합니다. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 주변에서 특별히 혐오시설이 보고되지는 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건에는 '유치권'이 신고되어 있어 권리분석에 각별한 주의가 필요합니다. 유치권은 등기부에 표시되지 않는 경우가 많으며, 낙찰자가 해당 채권을 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 보증금 미회수분에 대한 채권 포기 조건이므로, 매각물건명세서를 통해 정확한 조건을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 중화동 지역은 주택가와 상업시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다. 지하철 7호선 중화역을 중심으로 형성된 상권을 이용할 수 있으며, 다양한 업종의 점포들이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 수행합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 "중흥초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 지하철 7호선 중화역이 도보 가능한 거리에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 인근에 버스정류장도 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 무리가 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 유치권의 존재 여부 및 그 효력에 대한 판단은 전적으로 매수인의 부담이며, 실제 유치권이 인정될 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 주택도시보증공사의 특별 매각 조건은 임대차보증금 관련 채권 포기를 전제로 하므로, 해당 보증금의 규모와 관련 내용을 상세히 확인하여 잔액 인수 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다. 감정평가서상 내부 이용 상태 확인이 제한적이었으므로, 입찰 전 현장 재확인이 필수적입니다. [cite:all]

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 초등학교가 인접하여 입지조건은 비교적 양호하나, '유치권'이라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 주택도시보증공사의 특별 매각 조건 또한 신중한 검토를 요구합니다. 유치권의 실체를 철저히 파악하고, 주택도시보증공사 조건에 따른 부담을 정확히 계산할 수 있다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성도 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 7호선 중화역 역세권으로 대중교통 이용 편리.

2. 초등학교 등 교육시설이 인접하여 주거 환경으로 적합.

3. 유치권 및 주택도시보증공사 특별 조건으로 인해 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성 존재.

4. 다만, 유치권의 진위 여부 및 인수 부담, 주택도시보증공사 조건에 대한 면밀한 사전 조사 필수.

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계