나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경111015 [1] 서울특별시 성북구 석관동 411 혜성스테이3차 102동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2024.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 상월곡동 소재 지하철(6호선) "상월곡역" 남동측 인근에 위치하며
, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 및 제반
조건은 보통임.

교통상황

본건까치 차량의 진출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(6호선"상월
곡역")이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

단지형다세대주택(방2, 욕실, 주방, 거실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형에 가까운 토지로 "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터, 북서측, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경111015 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 석관동 411 혜성스테이3차 102동 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 308,000,000원

토지면적: 20.10㎡ (약 6.06평)

건물면적: 28.78㎡ (약 8.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

총 층수: 6층

해당 층수: 4층

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 석관동에 위치하며, 지하철 6호선 상월곡역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준입니다.

차량의 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로는 약 6미터, 북서측 및 남동측으로는 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 7일 접수된 경기광주세무서장의 압류(갑5)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 2023년 3월 7일 접수된 주택임차권(을3)이며, 이는 낙찰자가 인수해야 합니다.

해당 임차인은 최연식 씨로 보증금 280,000,000원에 차임은 0원이며, 2021년 2월 19일 전입, 2020년 12월 24일 확정일자를 받았습니다. 대항력이 있습니다.

이 외 등기부상 권리들은 말소될 예정입니다.

총 권리 금액은 280,000,000원(임차권) + 148,390,031원(가압류) + 100,220,437원(강제경매) 등입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권은 '인수'로 명시되어 있어 낙찰자가 해당 보증금 280,000,000원을 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 석관동 일대는 주거지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

최근 인근 지역의 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

2026년 7월, 전용면적 24.89㎡ (약 7.53평)의 다세대주택이 263,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2018년)

2026년 7월, 전용면적 25.85㎡ (약 7.82평)의 다세대주택이 190,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2008년)

2026년 7월, 전용면적 79.92㎡ (약 24.18평)의 연립주택이 470,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2000년)

본건(28.78㎡, 2020년 건축)은 2018년식 다세대주택과 유사한 연식 및 면적을 가지고 있어, 당시 거래가인 263,000,000원을 기준으로 시세 판단이 가능합니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 10,567,000원/㎡ 입니다.

1.4. 생활정보

지하철 6호선 상월곡역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 접근성이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주위가 주거 지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

상대보호구역으로 지정된 교육 시설이 인근에 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 280,000,000원의 선순위 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 보증금은 법원 배당을 통해 전부 회수되지 않을 경우 낙찰자가 부담해야 합니다.

이로 인해 실질적인 총 투자 비용이 감정가나 낙찰가보다 훨씬 높아지므로, 투자 수익률 계산 시 반드시 고려해야 합니다.

토지이용계획상 일부 제한 구역(가축사육제한, 대공방어협조 등)이 있으나, 일반적인 주거용 건물 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 성북구 상월곡역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

다만, 2.8억원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다.

이는 실질적인 총 투자금액을 크게 증가시키므로, 입찰가 산정 시 인수 보증금(280,000,000원)을 최우선으로 고려하여 총 투자 비용이 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

감정가(308,000,000원)는 주변 유사 면적의 최근 실거래가(약 263,000,000원)와 비교할 때 적정하거나 다소 높은 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 6호선 상월곡역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 출퇴근 및 외부 활동이 용이합니다.

도시형생활주택으로 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준히 있으며, 실거주 또는 임대 수익용으로 고려할 수 있습니다.

주변 주거 환경이 안정되어 있어 임대 수요가 뒷받침될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 2.8억원의 선순위 임차 보증금 인수입니다.

따라서, 낙찰가 자체에 2.8억원을 더한 총 실투자금이 주변 시세와 비교하여 경쟁력이 있어야 합니다.

최근 유사 면적의 실거래가(약 2.63억)와 본건의 감정가(3.08억)를 고려할 때, 순수 부동산 가치는 2.6억 ~ 3.1억 범위로 볼 수 있습니다.

만약 낙찰가에 보증금 2.8억을 더한 총 투자금이 5.5억 ~ 5.9억 수준이 된다면, 이는 시세 대비 높은 수준으로 투자 메리트가 크지 않습니다.

법원 최저 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 246,400,000원입니다.

만약 이 금액으로 낙찰받는다면 총 실투자금은 246,400,000원 + 280,000,000원 = 526,400,000원이 됩니다.

이는 주변 시세 대비 다소 부담스러운 수준입니다.

투자 수익을 고려했을 때, 총 실투자금이 5억원 내외가 되도록 하려면 낙찰가는 약 2.2억 ~ 2.4억 수준이 되어야 합니다.

이를 감안하여, 보수적으로 입찰가를 고려한다면 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 240,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.