나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경114328 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 124-18 에코하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2024.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉초등학교" 남서측 인근에 위치함.
주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집하여 소재하는 주택지대로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 상봉역이
소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서
외벽:타일붙임 마감 등.
내벽:벽지도배 마감 등.
창호:알미늄 창호임.

이용상태

2012.01.19일자로 사용승인되고,
방2,거실,주방,욕실,발코니,다용도실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비,도시가스에의한 난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 동일로 112길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),
특정개발진흥지구(면목패션(봉제)특정개발진흥지구 ),
지구단위계획구역(면목·상봉 패션(봉제) 특정개발진흥지구)
가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)
관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경114328 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 124-18 에코하우스 5층501호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호

사용승인일: 2012.01.19

주요 용도: 다세대주택

1.3. 면적 정보

토지 면적: 26.35㎡ (약 7.97평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 46.59㎡ (약 14.10평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 경매 구분

감정가: 260,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집하여 소재하는 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 상봉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리(말소기준권리)는 2022년 03월 15일 접수된 국민건강보험공단의 압류 건입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황)

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김진리)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 27일

* 확정일자: 2021년 08월 30일

* 배당신고일자: 2023년 09월 18일

* 대항력: 있음

* 특수물건정보: 대항력있는임차인

* 집합건물 등기부 요약 상 '을5' 권리(주택임차권)는 금액 310,000,000원이며, 말소 여부 '인수'로 기재되어 있어, 경매 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수해야 합니다.

* 비고: 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다. (예: 국민건강보험공단 압류, 중랑구 압류, 울산광역시 압류, 울주군 압류, 주택도시보증공사 강제경매 등)

3.4. 총 권리 분석 요약

등기부상 권리 총액은 310,000,000원이며, 이는 임차인 김진리 씨의 보증금과 일치합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 310,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 실투자금액 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 주택가에 위치하며, 인근에 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교통: 지하철 7호선 상봉역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육: 인근에 상봉초등학교가 소재합니다. (교육환경보호구역에 해당)

* 기타: 주변 지역은 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역입니다.

4.3. 토지이용계획 및 규제

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타: 특정개발진흥지구(면목패션(봉제)특정개발진흥지구), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 규제를 받고 있습니다.

5. 시세 분석 및 예상 입찰가

5.1. 최근 매매 시세 분석 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 상봉동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2017년식, 29.95㎡, 5층 주택: 240,000,000원 (약 801만원/㎡)

* 2002년식, 45.93㎡, 4층 주택: 247,000,000원 (약 538만원/㎡)

* 2024년식, 47.65㎡, 7층 주택: 530,000,000원 (약 1,112만원/㎡)

본건(46.59㎡, 2012년식)의 면적과 유사한 2002년식 주택의 가격(약 538만원/㎡)과 2017년식 주택의 가격(약 801만원/㎡)을 참고할 때, 본건의 현재 시장 가치는 1㎡당 600만원에서 750만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

5.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 260,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 310,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점을 감안할 때, 감정가는 실질적인 인수가격 및 시장 가치와 큰 차이를 보입니다.

시장 시세를 바탕으로 본건(46.59㎡)의 가치를 보수적으로 추정하면 약 300,000,000원에서 350,000,000원 수준으로 예상됩니다.

5.3. 예상 입찰가 산정

낙찰자는 본건의 경매 낙찰가 외에 임차인의 보증금 310,000,000원을 추가로 부담해야 합니다. 따라서 총 투자 금액은 '입찰가 + 310,000,000원'이 됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 투자 금액이 시장 가치를 초과하지 않아야 합니다.

예상 시장 가치(350,000,000원)와 인수해야 할 보증금(310,000,000원)을 고려할 때, 최대 입찰 가능 금액은 약 40,000,000원 수준으로 계산됩니다.

그러나 이는 매우 공격적인 입찰가이며, 실제 시장 상황 및 명도 협상 가능성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김진리 씨의 보증금 310,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 감정가(260,000,000원)보다 인수해야 할 보증금이 더 높으므로, 낙찰 후에도 시세 차익을 얻기 위해서는 매우 낮은 가격에 낙찰받거나, 임차인과의 협상을 통해 보증금 일부 또는 전부를 돌려받을 수 있는 방안을 강구해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 기재되어 있으나, 등기부상 '말소: 인수'로 명확히 기재되어 있어 이를 간과해서는 안 됩니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획 상 각종 규제사항이 다수 존재하여 건축 및 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 긍정적 요인

* 상봉역 역세권의 주거지로서 교통 및 생활 편의성은 양호합니다.

* 신축 건물이 아닌 기존 다세대주택으로, 신축 건물 대비 상대적으로 낮은 가격 접근이 가능합니다. (단, 임차인 보증금 부담 존재)

7.2. 주의 요망 요인

* 대항력 있는 임차인의 보증금 310,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다.

* 감정가 대비 인수 보증금이 높은 상황이므로, 시세 대비 상당한 할인율로 낙찰받지 못하면 투자 손실 위험이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 310,000,000원의 보증금을 가지고 거주 중이며, 낙찰자가 이 보증금을 인수해야 합니다. 이는 감정가 260,000,000원보다 높은 금액이므로, 시세 분석 결과와 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다. 입찰 희망자는 임차인과의 명도 협상 가능성, 향후 시장 가치 변동, 추가적인 조사 등을 충분히 고려하여 의사결정을 내려야 합니다.

9. 예상 입찰가

보수적인 시세 추정치(350,000,000원)와 인수 보증금(310,000,000원)을 고려할 때, 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 70,000,000원 사이를 제안합니다.

본 입찰가는 임차인의 보증금 인수 부담을 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 시세 변동, 명도 난이도, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.