나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경100759 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 787 동의보감타워 5층502호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지평 · 평가일 2023.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 용두동 소재 지하철 1호선 "제기동역" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업업무용 부동산, 근린생활시설, 시장, 의료시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 공공시설 및 생활편익시설 등과의 접근성 등으로 보아 제반 환경은 무난한 편임.

교통상황

본동까지 차량 출입이 가능하며, 인근지역에 버스정류장이 소재하고 서측 인근에 지하철 1호선 "제기동역"이 소재하는 등 일반대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 18층 건물 내 5층 502호로서,
집합건축물대장등본상 2005년 12월 9일 사용승인되었으며,

외벽 : 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 모르타르위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기타판매 및 영업시설로 현황은 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재관련설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가각정리된 가장형의 토지로서, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측, 남측으로 자동차통행이 가능한 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 특정개발진흥지구(서울약령시한방특정개발진흥지구), 도로(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2020-07-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(방화지구 폐지), 건축선(세부사항 건축과 문의).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 본건의 호별위치는 집합건축물대장의 현황도면, 유사 평가전례, 층별안내도 등을 참고하였으며, 내부구조 등은 집합건축물대장의 건축물현황도 및 개략적인 내외부관찰을 기준으로 하였는 바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여 시 재확인하는 등 유의하시기 바람. 본건은 폐문부재로 관리사무소의 안내에 따라 5층에 진입하여 실지조사하였는 바 경매 참여 시 참고하시기 바람.
다. 본건은 5층 전체가 하나로 통합되어 사용된 후 기준시점 현재 영업중단된 상태로 구두탐문되었으며, 본건의 경계는 벽체 및 경계선으로 구분되어 있지 않으며, 또한 호수를 식별할 수 있는 건물번호표지도 별도로 부착되어 있지 않는 상태인 바 경매진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2023타경100759 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 용두동 787번지, 동의보감타워 5층 502호 (신주소: 서울특별시 동대문구 왕산로 128)

* 건물명: 동의보감타워

* 호수 및 층수: 5층 502호

* 용도: 판매시설 (기타 판매 및 영업시설)

* 감정가: 금31,000,000원

* 토지 면적: 1.66㎡ (약 0.50평)

* 토지 지분: 1.657㎡ (약 0.50평)

* 건물 면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

* 건물 지분: 6.87㎡ (약 2.08평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO (김성원)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 5층, 지상 18층

* 사용 승인일: 2005년 12월 9일

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 동대문구 용두동 소재 지하철 1호선 "제기동역" 동측 인근에 위치. 주변은 상업업무용 부동산, 근린생활시설, 시장, 의료시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역임. 공공시설 및 생활 편익시설 접근성이 양호한 편임.

* 교통 상황: 본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 또한 서측 인근에 지하철 1호선 "제기동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 상태: 본 건물 북측, 동측, 남측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 4월 29일 접수된 이광희 씨의 근저당권 (을1, 금2,400,000,000원)은 말소 예정임.

* 기타 등기 현황:

* 2013년 1월 11일 접수된 장봉만 씨의 소유권이전 (갑1).

* 2013년 2월 18일 접수된 대한예수교장로회성복교회 명의의 소유권이전청구권가등기 (갑2). 본 가등기는 매각으로 인해 말소되지 않고 잔존할 가능성이 높으므로, 취득 시 각별한 주의가 필요함.

* 2023년 1월 18일 접수된 김성원 씨 명의의 임의경매개시결정 (갑3, 금100,000,000원). 이것이 본 경매의 근거가 됨.

* 동대문구 및 동대문세무서의 압류 (갑4, 갑5)는 모두 말소 예정임.

* 인수되는 권리 여부: 현재까지 파악된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있으나, 앞서 언급한 소유권이전청구권가등기(갑2)는 말소 대상이 아닐 수 있으므로 반드시 재확인해야 함.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

* 지역 특징: 본건이 소재한 용두동 일대는 상업업무용 부동산과 근린생활시설, 시장, 의료시설 등이 복합적으로 발달한 지역임. 특히 지하철 1호선 제기동역 인근은 전통적인 상업 지구로 유동인구가 풍부함.

* 주변 상업 시설: 상업 시설, 시장, 병원 등 다양한 생활 편익 시설이 밀집해 있어 잠재적 고객 확보에 유리함.

* 유동인구 및 접근성: 지하철 1호선 제기동역과 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용객 및 지역 주민을 통한 유동인구 확보가 용이함.

* 지역 개발 계획: 본건은 "서울약령시한방특정개발진흥지구"에 해당하며, 도시관리계획상 방화지구 폐지 입안 중이어서 향후 지역 개발 및 용도 변경 가능성을 내포하고 있음.

5. 생활정보

* 대중교통 이용 편의: 지하철 1호선 제기동역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 우수함.

* 주변 편의/의료 시설: 상업 지구 내 마트, 은행, 병원 등 다양한 편의 및 의료 시설이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 주차 시설: 건물 내 자체 주차장 시설이 마련되어 있음 (기계식 주차 153대 가능).

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 구조 및 경계 불명확: 감정평가서상 "본건의 경계는 벽체 및 경계선으로 구분되어 있지 않으며, 또한 호수를 식별할 수 있는 건물번호표지도 별도로 부착되어 있지 않는 상태"라는 점은 명확한 구분 소유나 향후 분할, 매매 시 복잡성을 야기할 수 있음.

* 통합 사용 이력 및 현재 공실: 5층 전체가 하나의 공간으로 통합 사용되었던 이력이 있으며, 현재는 공실 상태임. 이는 내부 구조 변경 시 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 시사함.

* 말소되지 않는 권리 (소유권이전청구권가등기): 대한예수교장로회성복교회 명의의 소유권이전청구권가등기(갑2)는 말소기준권리보다 후순위이나, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높음. 이는 향후 소유권 분쟁의 잠재적 위험 요소임.

* 도시계획 변경 가능성: 토지이용계획상 "도시관리계획 입안중(방화지구 폐지)"이라는 점은 향후 건축 규제나 용도 제한 변경 가능성이 있음을 나타냄.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 지역 특성상 인근에 특별한 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 용두동의 역세권에 위치한 판매시설로, 지하철 1호선 제기동역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 동의보감타워 5층 502호는 총 6.87㎡ (약 2.08평)의 작은 면적을 가지고 있으며, 감정가는 3,100만원입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 18층 빌딩에 속해 있습니다. 권리 분석상 가장 큰 주의사항은 대한예수교장로회성복교회 명의의 소유권이전청구권가등기(갑2)가 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 또한, 내부 경계가 불분명하고 5층 전체가 통합 사용되었던 이력은 향후 활용에 있어 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성을 내포합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 1호선 제기동역 인근으로, 풍부한 유동인구 확보와 높은 접근성을 바탕으로 한 임대 및 재매각 가치 상승 잠재력.

* 지역 개발 잠재력: 서울약령시 한방특정개발진흥지구 지정 및 도시계획 변경 가능성으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

* 소형 면적 및 저렴한 초기 감정가: 6.87㎡의 소형 면적과 3,100만원이라는 비교적 낮은 감정가는 소액 투자자에게 매력적일 수 있음.

* 풍부한 주변 편의시설: 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있어 다양한 수요층 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항은 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기(갑2)의 존재입니다. 해당 가등기가 잔존할 경우, 향후 소유권 확보 과정에서 상당한 법적 분쟁 및 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필수적입니다.

* 감정가: 금31,000,000원

* 건물 면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

* 인수되는 보증금: 0원

본건과 같이 말소되지 않는 권리가 존재하는 경우, 실제 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮아질 수 있습니다. 또한, 내부 경계 불명확 및 통합 사용 이력 등 물리적 리스크도 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 주변 유사 물건 시세 조사, 그리고 해당 가등기에 대한 법률 전문가의 상세한 검토가 선행되어야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵다는 점을 명확히 밝힙니다. 다만, 일반적인 소액 투자 물건의 낙찰률 및 위험 요소를 감안할 때, 감정가 이하, 특히 가등기 인수 비용 및 추가 공사 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

만약 가등기 문제가 명확하게 해결되거나 인수 후에도 큰 문제가 없다고 판단될 경우, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 검토해볼 수 있으나, 현 상황에서는 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.