나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경116907 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 457-2 다원퍼스티지 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경116907 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 457-2 다원퍼스티지 비동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경116907
• 주소: 서울특별시 중랑구 용마산로101길 4, 비동 4층402호 (망우동,다원퍼스티지)
• 감정가: 288,000,000원
• 최저가: 15,832,000원
• 유찰 횟수: 13회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매2계 2023타경116907 | 소재지: 서울특별시 중랑구 용마산로101길 4, 비동 4층402호 (망우동,다원퍼스티지) | 감정가: 288,000,000원 | 최저가: 15,832,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 중랑구 망우동 다세대주택

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경116907 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 457-2 다원퍼스티지 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 288,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019.09.20. (비교적 신축급 건물)

1.2. 면적 정보

토지면적(대지권): 19.75㎡ (약 5.98평)

건물 전용면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

*본건은 다세대주택으로, 전용면적 외에 공용면적이 포함된 공급면적은 별도로 산정됩니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치하며 '혜원여자고등학교' 동측 인근에 소재합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 인근 '용마산로' 변으로 버스정류장이 소재하고 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.2. 건물 및 시설 상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제4층에 위치하고 있으며, 2019년 9월에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비되어 있어 주거 편의성은 높은 것으로 추정됩니다.

2.3. 혐오시설 분석

주변 지역 검색 결과, 본건은 망우3동 주민센터 인근으로 용마산로를 중심으로 한 상업시설과 단독/다세대 주택이 혼재된 일반 주거지대로 파악됩니다. 인근에 면일초, 혜원여중고, 용마공원 등이 위치하여 교육 및 공원 이용 환경은 양호합니다. 인근에 특별히 거주 기피 시설(혐오시설)로 분류될 만한 대규모 시설(예: 쓰레기 소각장, 교정시설, 대형 화장장 등)은 없는 것으로 조사됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 소유 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 '이OO'로 동일합니다. 채권자는 '주OOOOOOO'입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 리스크 (매우 중요)

등기사항전부증명서상 **주택임차권**이 설정되어 있으며, 그 **보증금은 255,000,000원**입니다.

* **잠재적 리스크:** 임차인의 대항력 유무 및 배당 순위에 따라 임차 보증금(2억 5천 5백만 원)을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이 금액은 감정가(2억 8천 8백만 원)에 매우 근접하므로, **인수 금액 발생 시 실질적인 투자금이 크게 증가**할 수 있습니다.

* **주의사항:** 입찰 전 반드시 **말소기준권리**를 파악하고, 임차인의 **전입일/확정일자/배당요구 여부** 등을 면밀히 분석하여 **인수 여부를 최종 확인**해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거지역 내에 위치하지만, 남동측 '용마산로' 변을 중심으로 음식점, 카페, 편의점, 병원 등 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리합니다.

4.2. 생활 및 교육 정보

인근에 면일초등학교, 혜원여자중학교, 혜원여자고등학교가 위치하여 교육 환경이 잘 갖춰져 있습니다. 또한 용마공원 등 휴식 공간도 인접하여 주거 만족도가 높은 편입니다.

5. 잠재적 리스크

1. **임차보증금 인수 위험:** 상기 3.2절에 명시된 바와 같이, 임차인의 보증금 255,000,000원의 인수 가능성이 본건 투자의 최대 리스크입니다. 정확한 권리 분석이 필수적입니다.

2. **현황조사 미흡:** 이용상태 항목에서 '폐문부재 및 이해관계인 비협조'로 인해 내부구조도가 건축물대장 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 구획 및 이용 상황이 공부와 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 현장 재확인 및 추가 조사가 필요합니다.

3. **다세대주택의 환금성:** 아파트 대비 다세대주택은 입지나 면적에 따라 환금성이 낮을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2019년에 건축된 비교적 신축급 다세대주택으로, 서울 중랑구 망우동의 양호한 주거지역에 위치하고 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설과 교육 시설 접근성이 우수하여 실거주 목적의 주거 환경은 양호한 수준입니다. 그러나 **감정가 대비 임차 보증금의 비중이 매우 높으므로, 정확한 권리 분석을 통한 '인수 금액 0원'의 확신 없이는 입찰에 참여하기 어렵습니다.** 따라서 본건의 투자는 **권리 분석의 정확성**에 전적으로 달려 있다고 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. **신축급 건물:** 사용승인일이 2019년 9월로, 최신 주거 트렌드 및 주거 시설을 갖추고 있어 향후 시세 유지에 유리합니다.

2. **양호한 주거 환경:** 교육 시설(혜원여중고, 면일초) 및 공원(용마공원)이 인접하여 주거 선호도가 높습니다.

3. **권리 해결 시 높은 수익률:** 만약 임차인 보증금 255,000,000원을 인수하지 않는다는 명확한 결론이 나올 경우, 실질적인 투자금 대비 낙찰가 비율을 낮춰 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계