나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경116198 [1] 서울특별시 강북구 수유동 296-16 신성젠트리스 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산 · 평가일 2023.11.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대
주택, 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역(우이신설선 가오리역)이
소재하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 1층 101호로서,
외 벽 : 돌붙임 및 파벽돌 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택 및 제2종근린생활시설로 이용중임. 별첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 가장형토지로서 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하-완화시28m이하), 고도지구(28m이하(입안)),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인), 대공방어협
조구역(77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경116198 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 296-16 신성젠트리스 비동 1층 101호

용도: 다세대주택 (제2종근린생활시설 겸용)

감정가: 118,000,000원

토지 면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

건물 면적: 30.38㎡ (약 9.19평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 천OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

단지 인근으로 버스정류장이 소재하며, 지하철 우이신설선 가오리역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

종합적인 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 지도상 주변 지역을 검토한 결과, 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

소유권 변동:

등기부상 소유권은 2017년 12월 27일 박인태에게 이전되었고, 2020년 7월 31일 권영만으로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리:

말소기준권리는 2022년 3월 29일 안산세무서장의 압류(갑4)입니다.

권리 분석:

본건은 여러 차례의 압류(안산세무서, 강북구, 남동세무서, 서울특별시, 강서구)가 등기되어 있으며, 2023년 11월 9일 채권자 천대희에 의한 강제 경매 개시 결정(갑6)으로 본 경매가 진행 중입니다.

임차인 현황:

본건에는 대항력 있는 임차인 천대희가 있습니다.

* 임차인: 천대희

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-04

* 확정일자: 2020-08-04

* 배당신고일자: 2023-11-08

* 대항력: 있음

* 비고:

권리 분석상 "인수 보증금 합계"는 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각으로 인해 매수인에게 인수되지 않음을 의미합니다. 다만, 임차인의 권리 관계와 보증금 인수 여부는 법원의 배당 결과 및 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있어 주의가 요구됩니다.

등기부상 권리 요약:

갑2: 소유권이전(박인태) 2017-12-27

갑3: 소유권이전(권영만) 2020-07-31

갑4: 압류(안산세무서장) 2022-03-29 (말소기준권리)

갑5: 압류(강북구) 2023-01-25

갑6: 강제경매(천대희) 2023-11-09

갑7: 압류(남동세무서장) 2025-03-13

갑8: 압류(서울특별시) 2025-09-09

갑9: 압류(강서구) 2025-09-12

등기부채권 총액: 0원 (제시된 금액 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 기반으로 주변 다세대주택 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 상아주택(448-27): 2009년식, 60.88㎡, 2층, 266,500,000원 (약 437.7만원/㎡)

* 북한산드림빌(567-33): 2015년식, 44.5㎡, 4층, 200,000,000원 (약 449.4만원/㎡)

* 세윤하이츠(A)(455-17): 1993년식, 41㎡, 3층, 150,000,000원 (약 365.8만원/㎡)

본건 신성젠트리스B동은 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 전용면적 30.38㎡입니다. 최근 거래 사례 중 건축 연도가 유사하거나 더 오래된 물건들의 평당가를 고려할 때, 본건의 예상 시세는 약 430만원~450만원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

따라서 본건의 적정 시장가는 약 13,473만 원 (30.38㎡ * 443.55만원/㎡) 정도로 예상됩니다.

감정가 118,000,000원은 예상 시장가보다 약 13% 낮게 책정되어 있어, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 공동주택 및 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 교육 시설: 인수중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 우이신설선 가오리역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주거 밀집 지역으로 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 주거 환경: 다세대주택 및 아파트가 혼재되어 있으며, 주거 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

* 건물 시설: 철근콘크리트 구조로 위생, 급배수, 승강기, 화재경보, 주차장, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 105,000,000원이나 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 법원 배당을 통해 임차인이 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 혹시 모를 변수 발생 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 명도 절차에도 대비해야 합니다.

복합 용도:

본건은 공동주택과 제2종 근린생활시설로 복합 용도이므로, 실제 사용 및 향후 매각 시 활용 방안을 고려해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하, 완화 시 28m 이하), 대공방어협조구역 등 각종 도시계획 및 제한사항이 존재하므로, 건축 또는 개발 시 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 깔끔한 주거 환경을 기대할 수 있으며, 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 또한, 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 특이사항으로, 이 부분에 대한 명확한 확인과 명도 절차 진행 계획이 중요합니다. 복합 용도 및 지역 지구제한 사항도 신중하게 검토해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2016년 사용승인된 건물로 연식 대비 상태가 좋을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저렴한 감정가: 유사 면적 및 연식의 주변 시세보다 감정가가 낮게 평가되어 있어 낙찰 후 시세 차익 실현이 가능합니다.

* 역세권 입지: 우이신설선 가오리역 이용이 가능하여 교통 편의성이 높습니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 주거용 또는 근린생활시설로의 활용이 가능하여 투자 다각화에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원이며, 인근 유사 물건의 시세 분석 결과는 약 13,473만원 수준입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되지 않는다는 점을 고려할 때, 경매 감정가는 충분히 매력적인 수준입니다.

경쟁률 및 물건의 특이사항, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 118,000,000원에서 129,800,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 법원 매각기일의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.